Право собственности на квартиру и жилой дом

В настоящее время в соответствии со ст. 4 Закона «О приватизации жилищного

фонда в РСФСР» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в

аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых

военных городков, а также служебные помещения, за исключением жилого фонда

совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных.

Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными.

Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих

конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным,

санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и т.д. Например, бараки,

дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм.

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодными для

постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится

администрацией региона, города, района в городе.

По общему правилу, при приватизации государственных предприятий

ведомственные жилые дома, находящиеся в полном хозяйственном ведении этого

предприятия, не приватизируются. Однако, если речь идет о ветхих домах,

подлежащих сносу, то такие дома приватизируют, имея в виду предоставить

жильцам новые квартиры. Процесс этот, к сожалению, затягивается на долгие

годы, а тем временем жилищные права нанимателей нарушаются, поскольку

администрация запрещает производить такие действия, как приватизация

квартиры, прописка мужа на площадь жены и т.д.

В таких случаях, если дом непригоден для жилья, то жильцы вправе

потребовать расторжения договора и предоставления нового жилья.

1.1.1.Приватизация коммунальных квартир

Вопрос о приватизации как коммунальных квартир в целом, так и отдельных

помещений, входящих в коммунальные квартиры, не нашел в настоящее время

окончательного разрешения.

В соответствии с общим правилом, установленным законом, коммунальные

квартиры приватизации не подлежат.

Однако, как сказано далее в законе, «собственники жилищного фонда или

уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен

жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения1, и учреждения, в

оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать

решения о приватизации жилых помещений или коммунальных квартир».

Таким образом, решение этого вопроса передано на усмотрение конкретного

собственника жилья или его представителя, которые различаются в зависимости

от формы собственности на приватизируемое жилье. Так, если речь идет о

государственном жилищном фонде, относящемся к федеральной собственности, то

соответствующее решение принимает Госкомимущество РФ по согласованию с

соответствующими министерствами и ведомствами, а если речь идет о

государственной собственности субъектов Федерации, то их органы по

управлению имуществом.

Что касается коммунальных квартир, входящих в муниципальный жилищный фонд,

то решение о их приватизации могут принимать соответствующие муниципальные

органы власти.

Приватизировать можно также коммунальное жилье, принадлежащее предприятиям

на праве хозяйственного ведения и учреждениям на праве оперативного

управления.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления включают те же

правомочия, что и право собственности (владения, пользования и

распоряжения), однако если право собственности — абсолютное и

неограниченное, то субъекты права хозяйственного ведения и оперативного

управления ограничены в осуществлении указанных правомочий. Оба эти

правомочия производны от права собственности.

Таким образом, решения о приватизации коммунальных квартир субъекты права

оперативного управления и хозяйственного ведения могут принимать

самостоятельно, поскольку это не выходит за рамки их правомочий.

Приватизация коммунальных квартир осуществляется в следующем порядке. Все

жильцы коммунальной квартиры подают совместное заявление со всеми

необходимыми документами либо в местную администрацию, либо в предприятие,

если дом ведомственный. Передача квартиры оформляется договором между

администрацией и нанимателями. В нем должно быть отражено, что жилые

помещения переходят в собственность нанимателей и их семей, а места общего

пользования в долевую собственность. Исходя из этого, собственники жилых

помещений владеют, пользуются и распоряжаются своими помещениями по. своему

усмотрению.

Особым образом решается вопрос в тех случаях, когда в коммунальной квартире

освобождается одна или несколько комнат.

в соответствии со ст. 46 ЖК РСФСР[6]:

1) если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от

занимаемым другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит

передаче в его пользование;

2) освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживает

несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире

гражданам, в первую очередь тем из них, кто по установленным основаниям

признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий;

3) при отсутствии нуждающихся право на получение освободившегося жилого'

помещения имеют другие проживающие в этой квартире граждане, если

занимаемая ими жилая площадь менее установленной общей нормы на одного

человека (12 кв. м.) или они не обеспечены полагающейся им дополнительной

жилой площадью.

Если на свободную жилую площадь в квартире претендует несколько

нанимателей, то с их общего согласия она может быть продана покомнатно

каждому претенденту либо в совместную, либо в долевую собственность под

общие цели. Продажа комнат нанимателям в коммунальных квартирах будет

осуществляться по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом

муниципального жилья на основе изучения конъюнктуры рынка жилья. Эти цены

будут дифференцированными в зависимости от местонахождения комнаты и

качества жилья.

При отсутствии в квартире претендентов на свободную комнату среди жильцов

последняя будет предоставлена другим гражданам по договору найма. После

заселения комнаты при согласии всех жильцов приватизация может быть

осуществлена.

1.1.2.Прекращение бесплатной приватизации жилья

Бесплатная приватизация жилья в России будет прекращена 1 января 2004 года.

Как сообщил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев, это

предусмотрено проектом нового Жилищного кодекса, который готовит

правительство РФ. Выступая на заседании трехсторонней комиссии по

урегулированию социально-трудовых отношений, Пономарев заявил, что

"практически все, кто хотел приватизировать свое жилье, уже сделал это". В

результате, по его словам, 63% граждан в настоящее время уже проживают либо

в частном, либо в приватизированном жилье. Тем не менее, продолжал

Пономарев, проект Жилищного кодекса предусматривает различные формы

содействия со стороны государства гражданам, нуждающимся в получении жилья,

в частности, выдачу им субсидий. Вводятся нормы общей жилой площади. По

словам зампреда Госстроя, до конца 2001 года правительство окончательно

доработает этот проект Жилищного кодекса и направит его для утверждения в

Госдуму.[7]

Госстрой России выступает за прекращение с 2002 года бесплатной

приватизации жилья. Это положение рассматривается как ключевой пункт

жилищно-коммунальной реформы, которую готовит ведомство по поручению

правительства.[8]

В Москве прекращение бесплатной приватизации жилья может наступить еще

раньше, вопрос об ограничении приватизации квартир в столице Московская

Городская Дума рассмотрит в ближайшее время.

Ранее московские депутаты уже поднимали вопрос о прекращении бесплатной

приватизации жилья в Москве сроком на два года, однако президент Ельцин "не

дал хода" этому законопроекту.

Теперь данный законопроект в масштабах всей страны намерен реанимировать

Госстрой, который действует по поручению правительства.

В случае, если правительство решится вынести этот законопроект в Думу,

депутаты вполне могут его поддержать. "Помимо проправительственных фракций,

автоматически поддерживающих Путина во всем, за ограничение приватизации

проголосуют полторы сотни коммунистов".[9]

К настоящему времени в России неприватизированным остается около 40

процентов жилого фонда.

1.2.Право собственности на квартиры в домах ЖСК и ЖК

Свои потребности в жилье граждане могут удовлетворить, объединившись в ЖСК

и ЖК. Первые образуются для строительства домов и их последующей

эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному

ремонту и реконструкции. ЖК создаются для приобретения у предприятий,

объединений, организаций и органов местной администрации новых или

капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их

последующей эксплуатации. >КСК (ЖК) действуют на основании уставов,

принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим

органом местной администрации.

В члены ЖСК (ЖК) могут быть приняты граждане, достигшие восемнадцати лет,

нуждающиеся в улучшении жилищных уcловий и постоянно проживающие в данном

населенном пункте. Лицу, принятому в члены ЖСК (ЖК) по решению членов

общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или

нескольких комнат в соответствии с количеством членов семьи и суммой

паевого взноса. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после

утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера.

Само вступление в ЖСК (ЖК) пайщика не создает для него права собственности

на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью.

Собственником имущества кооператива, в том числе построенного им или

купленного жилого дома и переданных ему денежных средств, является сам

кооператив. Пайщику принадлежит лишь право владения, пользования и в

определенной степени распоряжения предоставленным ему помещением.

Жилые помещения в ЖСК (ЖК) предоставляются пайщикам и проживающим с ними

членам семей. Однако в отличие от договора найма жилого помещения член

семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на предоставленное пайщику

жилое помещение. С утратой права члена ЖСК (ЖК) пайщик и его семья

утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из

этого правила является смерть пайщика, когда члены его семьи, проживающие с

ним в помещении ЖСК (ЖК), сохраняют право пользования данным помещением при

условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного или нескольких из них, в

зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.

Следует, однако, иметь в виду, что наряду с пайщиком — членом ЖСК (ЖК) доля

паенакопления может принадлежать и супругу (супруге) пайщика. Это

происходит в случаях, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих

средств супругов или позднее, когда паенакопление увеличилось при их

совместной жизни. Право на долю в паенакоплении могут иметь и другие члены

семьи, проживающие совместно с пайщиком и получившие это право в порядке

наследования.

Общее собрание членов ЖСК (ЖК) вправе на общих основаниях принять в ЖСК

(ЖК) нескольких наследников при наличии для каждого их них изолированного

помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни

наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования квартирой,

ЖСК (ЖК) выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что

он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого

взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в

собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива

влечет прекращение обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой

взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет.

Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом, возникающего из

имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности,

также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право

собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса —

это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.[10]

1.4.Право собственности на квартиры юридических лиц

Право собственности на квартиру может возникнуть не толь-! ко у

физического, но и у юридического лица. Так, частные юридические лица могут

приобретать квартиры и другую недвижимость в жилищной сфере по всем

возможным основаниям предусмотренным гражданским законодательством. К ним

относятся в первую очередь различные гражданско-правовые сделки (договоры

купли-продажи, мены, дарения и другие сделки, не противоречащие

действующему законодательству). Порядок заключения и исполнения таких

сделок не отличается от порядка заключения сделок, участниками которых

являются граждане. Так, в частности, требуется нотариальное оформление

сделок и последующая регистрация в органах местной администрации.

Право собственности у вновь образуемого юридического лица

на жилые помещения может возникнуть в тех случаях, когда

один или несколько учредителей передают принадлежащие им

на праве собственности квартиры в качестве доли в уставный,

капитал. В этом случае стоимость квартир оценивается самими

учредителями.

Наконец, право собственности на квартиру или даже на целый

жилой дом может возникнуть у юридического лица в результате

инвестирования в строительство (включающем долевое участие

в инвестировании). Если квартиры приобретаются юридически

ми лицами посредством участия в долевом строительстве, то

обычно заключается договор о совместной деятельности. Этот

договор заключается для достижения общей хозяйственной

цели, в данном случае для постройки жилого дома. Участники

договора могут производить взносы деньгами или имуществом

либо путем трудового участия. Жилой дом, построенный в

результате совместной деятельности, является общей собственностью сторон

договора. Квартиры и другая недвижимость этого

дома распределяются между участниками договора пропорционально вложенным

средствам.

Юридическое лицо может осуществлять строительство жилого дома

самостоятельно. Однако поскольку жилой дом неразрывно связан с земельным

участком, необходимо либо приобрести земельный участок в собственность,

заключить договор долгосрочной аренды на этот земельный участок либо

получить землю в пользование.

Естественно, для любого застройщика наиболее предпочтительным вариантом

является оформление права собственности на земельный участок,

предназначенный для постройки.

Основанием для оформления права собственности является не договор, а

заключение Департамента муниципального жилья, содержание которого не

уточняется. Правоустанавливающим документом в этом случае является

Регистрационное удостоверение на право собственности. Субъектами права на

получение такого удостоверения являются как инвесторы, полностью

построившие дом за счет собственных средств, так и инвесторы-дольщики.

Право собственности инвестора возникает только после государственной

регистрации и выдачи правоустанавливающего документа.

Правомерность указанного распоряжения вызывает определенные сомнения. В

данном случае право собственности на жилой дом или квартиру, построенных за

счет средств инвестора, должно возникать у этого инвестора непосредственно,

трансформируясь из права собственности на объект незавершенного

строительства. Свидетельства, удостоверяющие это право, не должны носить

правопорождающего характера, а должны оформлять уже существующее право.

Исходя из этого, заявительно-разрешительный порядок выдачи свидетельств,

предусмотренный распоряжением от 8 февраля 1993 г., не может быть признан

законным.

Под разрешительным порядком понимается такой порядок, когда компетентный

орган проверяет не только законность, но и целесообразность выдачи

документа. В данном случае регистрирующие органы такого права не имеют. В

случае предъявления

инвестором всех предусмотренных законом документов орган, осуществляющий

регистрацию права, обязан ее произвести и выдать соответствующий документ.

Вопрос о целесообразности

признания прав за инвестором на объект строительства должен

решаться на стадии выделения земельного участка и подписания

инвестиционного проекта. Отказ в регистрации права собственности по мотивам

нецелесообразности после завершения

необоснованное лишение инвестор средств, вложенных в

объект.

В связи с этим содержание заключения Департамента муниципального жилья, о

котором шла речь выше, может касаться, только законности представленных

инвесторами документов, н не вопросов, связанных с целесообразностью

оформления прав; собственности или распределением между инвесторами

квартир. Вопросы распределения долей или квартир решаются исключительно по

соглашению между самими инвесторами.

1.5. кондоминиумы

Слово кондоминиум имеет глубокие исторические корни. Сенат города Рима две

с половиной тысячи лет тому назад использовал это слово, оно в переводе

означает "совместное владение". Существовали товарищества и у нас во

времена нэпа, затем были ликвидированы в связи с тем, что весь жилищный

фонд был переведен в собственность государства.

Произошла централизация управления жилищным фондом, и за 74 года Советской

власти все, в том числе и жители, к этому привыкли. Сложилась также

определенная психология: государство обязано содержать дом, пусть и

содержит.

С началом перестройки и массовой приватизации жилья в стране слой

собственников жилья возник снова. И именно сами жители, обеспокоенные

ухудшением технического состояния своего жилья, стали искать и создавать

различные формы домового самоуправления.[11]

Кондоминиум (совместное владение) - это неделимое домовладение, в котором в

результате сделки отчуждения - приватизации, купли-продажи, мены, дарения и

т.д. - части (доли) неделимого домовладения стали собственностью двух и

более собственников. Обязательный атрибут кондоминиума - это появление

общей долевой собственности сособственников кондоминиума.

Каждый собственник в кондоминиуме является собственником только своей части

(доли) кондоминиума. Каждый собственник в кондоминиуме является

налогоплательщиком налога на недвижимость, принадлежащей ему на праве

собственности, то есть на свою часть кондоминиума. Поскольку кондоминиум

является совокупностью собственников, то и налог на недвижимость на

кондоминиум, как объект налогообложения, оплачивает совокупность

налогоплательщиков.

В кондоминиуме как объекте недвижимости в жилищной сфере постоянно

присутствуют интересы нескольких лиц, которые подлежат постоянной защите со

стороны государства и ответственности государства за соблюдением их

гражданских прав либо прав юридических лиц. Поэтому такой объект

недвижимости не может оставаться без управления более одного месяца, дабы

не подвергать угрозе жизнь и здоровье граждан. Собственники в кондоминиуме

вправе самостоятельно избрать способ управления своим кондоминиумом. Они

вправе создать товарищество собственников жилья как внутреннюю управляющую

компанию либо для контроля за наемным профессиональным управляющим. Они

вправе избрать внешнюю управляющую компанию, которая, правда, еще должна

согласиться с их выбором. Неизбрание собственниками в кондоминиуме способа

управления в течение месяца означает, что право избрания внешней

управляющей компании перешло к органам местной исполнительной власти,

которая сама, без мнения собственников, определит эту компанию.

Управляющая компания принимает всю документацию на кондоминиум на

ответственное хранение. Ответственность заключается в заблокированном

гарантийном взносе управляющей компании.

Бухгалтерская отчетность управляющей компании по каждому кондоминиуму

должна производиться отдельным балансом. На управляющую компанию может быть

возложена обязанность по расчету налогооблагаемой базы налогоплательщиков в

кондоминиуме.

С момента преобразования неделимого домовладения в кондоминиум начинает

свою жизнь долевая собственность в объекте недвижимого имущества в жилищной

сфере. Поскольку все или почти все многоквартирные жилые дома в городах и

Страницы: 1, 2, 3