О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

недвижимое имущество – справка правления потребительского кооператива о

полной выплате пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-

строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива,

другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой

взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам

кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Поскольку все вышеперечисленное имущество относится к недвижимости,

возникшее право подлежит регистрации в соответствии с Законом о

государственной регистрации, хотя в этом случае данная юридическая

процедура носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер,

так как право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной

регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план

объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 Закона о государственной регистрации могут

быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых

необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае

государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на

недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны

других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия,

которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе,

осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально

заверен. Отсутствие такого согласия может служить основанием для

приостановления государственной регистрации (ст.24 Закона о государственной

регистрации).

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-

правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить

документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких

документов, но в Законе о государственной регистрации его, разумеется, нет,

поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах.

Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в

Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с

регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах

Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской

Федерации от 17.07.95 г. с последующими изменениями и дополнениями:

1) паспорт;

2) свидетельство о рождении – для лиц, не достигших 16 лет (следует

заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14

лет);

3) заграничный паспорт – для постоянно проживающих за границей граждан,

которые временно находятся на территории РФ;

4) удостоверение личности – для военнослужащих (офицеров, прапорщиков,

мичманов);

5) военный билет – для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих

военную службу по призыву или по контракту;

6) справка об освобождении из мест лишения свободы – для лиц,

освободившихся из мест лишения свободы.

Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на

основа вида на жительства или национального паспорта с отметкой о

регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные

документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность,

и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного

юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об

оплате регистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег

кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо

платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа.

Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Постановлением правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 “Об установлении

максимального размера платы за государственную регистрацию прав на

недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о

зарегистрированных правах” установлено, что

максимальные размеры платы за государственную регистрацию составляют:

- для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный

размер оплаты труда;

- для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный

размер оплаты труда;

- за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный

комплекс и сделок с ним - 200-кратный установленный законом

минимальный размер оплаты труда;

максимальные размеры платы за предоставление информации о

зарегистрированных правах на недвижимое имущество (далее именуется -

информация о зарегистрированных правах) составляют:

- для физических лиц - 25 процентов установленного законом минимального

размера оплаты труда;

- для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты

труда;

- за предоставление информации о зарегистрированных правах на

предприятие как имущественный комплекс - 3-кратный установленный

законом минимальный размер оплаты труда.

При получении правоустанавливающих документов на государственную

регистрацию должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит

соответствующую запись в книгу учета документов[10]. Заявителю выдается

расписка в получении документов на государственную регистрацию с их

перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает

принятие документов на государственную регистрацию, кроме того, с указанной

в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и,

следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в

соответствии с п.3 ст.13 Закона о государственной регистрации, должна быть

произведена государственная регистрация.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок.

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной

регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося

бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или

обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество[11].

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию,

содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации.

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение,

прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое

имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны

соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать

информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое

имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого

имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством

случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны

иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством

должностных лиц.

Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию

правоустанавливающих документов и документов технического учета,

необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из

правоустанавливающих документов в данном случае является решение

(постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие

данные:

1. Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое

назначение.

2. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный

участок.

3. Право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное

бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок

предоставляется.

4. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае

предоставления земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства).

5. Список членов садоводческого, огороднического, дачного

некоммерческого объединения граждан (при предоставлении для

вышеуказанных целей).

6. Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право на

получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного

предприятия.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются

записи о приложениях, списках и т.д., то данные списки, приложения должны

быть предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются

неотъемлемой его частью[12].

Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы после

вступления в действие Указа Президента РФ №1767 должны быть

зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и

землеустройству и без такой регистрации считаются недействительными.

Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в

подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с

приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции.

Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или

организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и

подлинник.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по

проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать

следующим условиям:

1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

2) волеизъявление участника сделки соответствует его действительной

воле;

3) представители сторон имеют надлежащие полномочия;

4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении,

оперативном управлении) правоотчуждателя;

5) договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные

условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров

данного вида);

6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и

распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их

пользу.[13]

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям

законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она

является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления

перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки:

1) юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК

РФ);

2) совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);

3) совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без

согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);

4) совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без

согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);

5) совершенными гражданами, не способными понимать значения своих

действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);

6) под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы

(ст.179 ГК РФ);

7) требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации

по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого

супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);

8) заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется

заинтересованность (ст.84 Федерального закона “Об акционерных

обществах”);

9) приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением

положений Федерального закона “О приватизации государственного

имущества и об основах приватизации муниципального имущества в

Российской Федерации (ст.29 этого Закона).[14]

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не

соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее

оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции

вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например,

согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан

и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность

всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они

обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с

момента подписания сторонами, а также если они совершены, по желанию сторон

или установлению закона, в нотариальной форме.

Установление оснований для отказа или приостановления государственной

регистрации.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением

юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на

данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае

установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может

быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной

регистрации.

Ст.19 Закона о государственной регистрации устанавливает три основания

для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при

направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В

данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих

сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую,

лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на

месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной

регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления

государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано

письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и

об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов

должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на

основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им

лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем

заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление

государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в

случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная

служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п.

Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор

обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его

удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления

регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу

учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок

приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех

месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех

месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те

случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в

соответствии с законодательством. Согласно ГПК РСФСР, существуют следующие

виды определений или решений, предусматривающих приостановление

государственной регистрации:

- определение суда об обеспечении иска (ст.134);

- постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено

право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении

исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов

(ст.323);

- определение суда о приостановлении исполнительного производства

(ст.361, 362), -

а АПК РФ к подобным судебным актам относит:

- определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76);

- определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении

исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной

инстанциях (ст.170);

- определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право

приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения

соответствующих судебных актов (ст.182);

- определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного

производства (п.1 ст.24 Закона “Об исполнительном производстве”).

Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его

копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является

обязательным и оформляется соответствующим письменным решением

регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Следует также упомянуть о том, что Закон “Об ипотеке (залоге

недвижимости)” (ст.21) предусмотрела специальные основания для

приостановления государственной регистрации, так называемое “отложение

государственной регистрации ипотеки”. К числу данных оснований относятся:

- непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для

регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона “Об ипотеке (залоге

недвижимости)”;

- несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним

документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы

договора об ипотеке и т.п.);

- необходимость проверки подлинности представленных документов, если у

регистратора возникли сомнения;

- наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся

предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это

имущество[15].

Кроме того, следует упомянуть, что, согласно п.1 ст.19 Закона о

государственной регистрации, при возникновении у регистратора прав сомнений

в наличии оснований для государственной регистрации в течение месяца он

обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений,

известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить

дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной

регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением

государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя

дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока.

Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение

месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет

заявление о приостановлении государственной регистрации “в связи с

необходимостью предоставления недостающих документов”, которое

удовлетворяется регистратором – таким образом, в данном случае имеется еще

одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления

государственной регистрации.

Ст.20 Закона о государственной регистрации предусмотрен ряд оснований

для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует

помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это

разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной

же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление

либо неполное представление документов, необходимых для государственной

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5