Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости.

правовых отношений, действует через систему своих органов, которые

наделяются общей или специальной компетенцией. Объем и содержание

компетенции закрепляются в актах, определяющих статус этих органов. В

рамках установленных компетенций органы государственной власти и местного

самоуправления могут от имени Российской Федерации или муниципальных

образований приобретать и осуществлять имущественные права. В статье 5

Закона речь идет об участии государства в отношениях по поводу

государственной регистрации прав на недвижимое имущество не как суверена,

наделенного полномочиями формировать правила поведения в области

государственной регистрации прав и осуществлять общий контроль за рынком

недвижимости, а как одного из равноправных участников гражданского оборота,

способного иметь в своей собственности недвижимое имущество.

Участникам гражданского оборота — собственникам недвижимого имущества

— противостоят органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. Такими органами, согласно Гражданскому

кодексу РФ (ст.131) и Закону о государственной регистрации прав (ст.9),

являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждения юстиции по регистрации прав

представляют собой государственный орган, являющийся государственным лицом.

Деятельность государства по государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним.

В Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним" нашли свое закрепление основные положения об органах,

осуществляющих государственную регистрацию прав, порядке и сроках

проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении, а также дан

примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия,

возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.

Российский законодатель исходит из того, что регистрация прав на

недвижимость и сделок с ней должна осуществляться единым органом —

учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации), а

кадастровый учет объектов недвижимости продолжают вести органы, на которые

соответствующие функции были возложены до вступления в силу Закона о

государственной регистрации прав (территориальные подразделения

государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и

землеустройству, БТИ и другие).

Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской

Федерации создаются и осуществляют свою деятельность на основе Примерного

положения об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства

Российской Федерации №288 от 6 марта 1998 года.

Количество учреждений юстиции по регистрации прав в субъекте Федерации

зависит от числа регистрационных округов на его территории. В п.3

Постановления Правительства №288 от 6 марта 1998 года субъектам Федерации

рекомендовано создавать на своих территориях одно учреждение юстиции по

регистрации прав с филиалами, действующими в пределах административно-

территориальных единиц.

Учреждения юстиции являются юридическим лицом. Оно вправе открывать в

установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных

организациях, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени

приобретать и осуществлять имущественные права и нести обязанности, быть

истцом и ответчиком в суде.

Учреждение юстиции возглавляет регистратор прав, который назначается

на руководящую должность и освобождается от должности Министерством юстиции

РФ по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ.

Руководителями филиалов учреждения юстиции назначаются лица, являющиеся

регистраторами прав. Они назначаются на должность и освобождаются от нее

регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции, и действуют на

основании доверенности выданной учреждением юстиции.

Учреждения юстиции вправе осуществлять деятельность, предусмотренную

Законом о государственной регистрации прав. Виды этой деятельности

перечислены в п.3 ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним". Их перечень является исчерпывающим.

Таким образом, Закон устанавливает специальную правоспособность учреждений

юстиции по регистрации прав. Если сделки, совершаемые учреждениями юстиции,

противоречат требованию закона, они признаются ничтожными.

Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за

счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление

информации о зарегистрированных правах в порядке, определяемом субъектами

Федерации, за счет средств бюджетов субъектов Федерации и средств иных не

запрещенных законом источников (п.21 Примерного положения об учреждении

юстиции по регистрации права). В связи с вышеизложенным, субъекты Федерации

могут направлять плату за регистрацию прав и предоставление информации о

зарегистрированных правах непосредственно в свой бюджет и осуществлять

финансирование учреждений юстиции из бюджета по смете, утверждаемой органом

государственной власти субъекта Федерации.

Средства учреждения юстиции и его филиалов используются исключительно

для реализации возложенных на них задач, осуществления функций по

государственной регистрации прав.

Имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта

Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного

управления.

Деятельность учреждения юстиции по регистрации прав, указанная в п.3

ст.9 Закона о государственной регистрации прав осуществляется в

соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского

кодекса Российской Федерации, Закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" , Правилами ведения единого

государственного реестра прав, Примерного положения об учреждении юстиции

по регистрации прав, иными нормативными правовыми актами Российской

Федерации, нормативными актами Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на

недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории

Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый

объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.[11].

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах

на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о

правообладателях. В соответствии с п.2 ст.12 Закона о государственной

регистрации прав неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра

прав являются "дела", включающие в себя право устанавливающие документы на

недвижимое имущество, и "книги учета документов". "Дела" и "Книги учета

документов" являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-

либо документов не допускается.

В соответствии со ст.17 Закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной

регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения

(обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

o акты, изданные органами государственной власти или органом местного

самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который

установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких

актов на момент издания;

o договор и другие сделки в отношении недвижимого имущества,

совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в

месте расположения объектов недвижимого имущества на момент

совершения сделки;

o акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в

соответствии с законодательством, действовавшим в месте

осуществления приватизации на момент ее свершения;

o свидетельство о праве на наследство;

o вступившие в законную силу судебные решения;

o акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданное

уполномоченными органами государственной власти в порядке,

установленном законодательством, действовавшим в месте издания

таких актов на момент их издания;

o иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним

заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее

совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной

регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или)

план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Регистратор обязан осуществить правовую экспертизу предоставленных на

регистрацию документов и проверить законность сделки. В связи с этим

действия регистратора должны включать в себя проверку: а) формального

соответствия документов требованиям, сформулированным в ст.18 Закона о

регистрации; б) соответствия содержания документов требованиям Гражданского

кодекса и других действующих нормативных актов; в) правомочия и

дееспособность лиц, подающих заявление о регистрации прав и совершающих

сделку.

Перед регистрацией сделки (права), если таковая не удостоверена

нотариально, регистратор должен удостовериться в дееспособности совершающих

ее лиц. Если сделка совершена гражданином, признанным судом недееспособным,

то она может быть признана ничтожной, в соответствии со ст.171 Гражданского

кодекса РФ. Сделка может быть признана недействительной по ряду других

оснований, предусмотренных действующим гражданским законодательством

(ст.166-179 ГК РФ).

Регистратор вправе приостановить регистрационные действия только в том

случае, если ему известны факты, которые могут повлечь за собой

недействительность сделки. При этом регистратор обязан, в соответствии с

п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, в течение одного месяца получить

дополнительные документальные сведения, которые бы подтверждали или

опровергали его сомнения. Регистратор обязан известить об имеющихся у него

сомнениях заявителю, который вправе предоставить дополнительные

доказательства наличия у него оснований для регистрации прав. Заявитель

также вправе подать жалобу в суд, который выносит окончательное решение о

действительности или недействительности сделки.

Кадастровый план земельного участка, участка недр, иного объекта

недвижимости, являющегося предметом сделки, должен предоставляться

правообладателем только при первичной регистрации права. Этот план

помещается и хранится в Деле право устанавливающих документов. Новое

предоставление плана необходимо только в том случае, если со временем

произошли значительные изменения пространственных (технических) параметров

объекта недвижимости.

Истребование дополнительных документов у заявителя не допускается,

если иное не предусмотрено законом и если представленные материалы по своей

форме и содержанию не вызывают у регистратора сомнений в наличии оснований

для государственной регистрации прав. Когда такие сомнения имеют место, в

целях их устранения, регистратор вправе потребовать предоставление

дополнительных документов, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о

государственной регистрации прав. Таким документом является, например,

решение суда, в соответствии со ст.171, 172 ГК РФ.

Срок проведения государственной регистрации прав при условии, что для

ее осуществления предоставлены все необходимые документы и у регистратора

нет оснований для ее приостановления в соответствии с п.1 ст.19 Закона о

регистрации прав, будет зависеть от загруженности учреждения юстиции по

регистрации прав. Однако этот срок не должен превышать одного месяца с

момента приема документов на регистрацию (п.7 ст.16 Закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за убытки,

причиненные вследствие нарушения им установленного для регистрации прав

срока в один месяц.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав

на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной

регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок

удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи

на документе, выражающим содержание сделки.

Свидетельство о государственной регистрации прав является документом

строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на

предъявителя, учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю

— при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества,

арендатору — при регистрации аренды, залогодержателю — при регистрации

ипотеки.

В случае общей совместной собственности на объект недвижимого

имущества, свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех

правообладателей, а в случае общей долевой собственности — в свидетельстве

указываются все правообладатели, оно выдается каждому из собственников.

Государственная регистрация договоров и иных сделок с объектами

недвижимости удостоверяется специальным штампом регистрационной надписи. На

штампе, проставленном на документах, после слов "Произведена

государственная регистрация" проставляется дата государственной регистрации

и номер, под которым сделка зарегистрирована в государственном реестре

прав. Записи в штампе регистрационной надписи заверяются подписью

регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

Форма и правила заполнения свидетельства о государственной регистрации

прав, а также совершение специальной регистрационной надписи на

правоустанавливающих документах установлены Правилами ведения Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

утвержденными Постановлением Правительства РФ №219 от 18 февраля 1998 года.

В соответствии со ст.20 Закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав

может быть отказано, если:

o право на объект недвижимого имущества, о государственной

регистрации которого просит заявитель, не является правом,

подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с

Законом о государственной регистрации прав;

o с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее

лицо;

o документы, представленные на государственную регистрацию прав, по

форме или содержанию не соответствует требованиям действующего

законодательства;

o акт государственного органа или акт органа местного самоуправления

о предоставлении прав на недвижимое имущество признан

недействительным с момента его издания в соответствии с

законодательством, действовавшем в месте его издания на момент

издания;

o лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено

распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

o лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,

составило документ без указания этих условий;

o правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект

недвижимого имущества.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним в ст.20 Закона о государственной

регистрации прав, является исчерпывающим.

Отказ в государственной регистрации обжалуется заинтересованными

лицами в суд или арбитражный суд, в зависимости от подведомственности дела,

по месту нахождения объекта недвижимого имущества.[12]

Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество

и сделок с ним. Особенности продажи некоторых видов недвижимости.

Государственная регистрация прав на предприятии как имущественный

комплекс и сделок с ним.

Порядок и особенности регистрации прав на предприятие как

имущественный комплекс и сделок с ним на сегодняшний день не до конца

разрешено действующим регистрационным законодательством и подзаконными

актами. На это указывает также факт отсутствия в Едином государственном

реестре прав необходимых форм для регистрации прав на предприятие как

имущественный комплекс и сделок с ним.

Одна из проблем, возникающих при регистрации предприятия как

имущественного комплекса, заключается в том, что имущественный комплекс —

весьма «подвижный», постоянно изменяющийся объект. Предприятие как

имущественный комплекс не является недвижимым имуществом по своей природе в

отличие, например, от земельных участков и иных объектов, прочно связанных

с ними, перечень которых приведен в п. 1 мт.130 Гражданского кодекса

Российской Федерации. оно принадлежит к числу объектов, отнесенных к

недвижимому имуществу в силу закона (ст.132 ГК Российской Федерации).

Поэтому наиболее сложной для понимания представляется ст.22 Закона о

государственной регистрации прав где определяются особенности регистрации

прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи

предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества,

входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а также

сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же

время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный

комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно па.2

рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического

лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс

является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о

праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного

предприятия, в месте нахождения объекта.

Буквально истолковать эту норму можно так: право на предприятие должно

быть зарегистрировано там, где это предприятие зарегистрировано как

юридическое лицо. При этом обращает на себя внимание прежде всего о, что

законодатель использовал термин «предприятие» в двух значениях: в одном

случае, говоря о предприятии как имущественном комплексе, т.е. объекте

гражданских прав, в другом — упоминая предприятие в качестве юридического

лица. Действительно, термин «предприятие» используется в гражданском праве

применительно как к субъектам, так и объектам права[13]. Однако термин

«предприятие» используется применительно далеко не ко всем субъектам

Страницы: 1, 2, 3, 4