Наследственная масса как объект правоотношений

муниципального жилищного фондов приватизируются с согласия всех

проживающих совершеннолетних, а также несовершеннолетних в возрасте от 14

до 18 лет членов семьи либо в индивидуальную (единственный собственник, на

имя которого оформлен договор передачи), либо в общую долевую, либо в общую

совместную собственность.

В случае смерти индивидуального собственника

приватизированная квартира по общим правилам о наследовании переходит к его

наследникам по закону или по завещанию вне зависимости от того, проживают

ли они в данной квартире или нет. Другие проживающие в этой квартире члены

семьи, не ставшими наследниками, сохраняют лишь право на проживание.

Общая долевая собственность означает, что все участники общей

долевой собственности имеют определенные доли, которые признаются, как

правило, равные. Эти доли указываются в правоустанавливающим документе,

который выдается на имя всех участников общей собственности. Если один из

собственников умирает, то по наследству переходит только доля умершего.

Получившие эту долю наследники становятся участниками общей долевой

собственности и независимо от того, проживают ли они в данной квартире или

нет.

Общая долевая собственность означает, что доли в

правоустанавливающем документе не указываются. В любой момент эти доли

могут быть определены, как сособственниками, так и наследниками умершего

сособственника, для этого необходимо обратиться к нотариусу либо в суд.

Необходимо отметить, что размер долей в общем имуществе заранее не

определен. Доли определяются лишь при прекращении отношений общей

собственности или при выделе участника. Таким образом, в случае смерти

участника общей совместной собственности по требованию наследников

определяется доля умершего, которая включается в состав наследственной

массы, но поскольку наследник не может стать сособственником в праве общей

совместной собственности в силу закона, поэтому необходимо определение доли

умершего в общем имуществе.

Здесь следует обратить внимание на ошибочность достаточно

распространенного мнения о том, что в случае приватизации квартиры в

совместную собственность доля умершего переходит к другим собственникам.

Выделенная доля умершего становится объектом наследования. «Для обеспечения

единообразной правоприменительной практики нотариусов и Комитета

муниципального жилья Правительства Москвы до решения указанных вопросов в

законодательном порядке, а также до формирования судебной практики

нотариусам рекомендуется, на основании статей 255 и 254 Гражданского

кодекса Российской Федерации, руководствоваться следующим.

В случае смерти сособственника квартиры, находящейся в общей

совместной собственности, по заявлению наследников умершего, заводится

наследственное дело. При отсутствии спора между сособственниками и

наследниками умершего заключается соглашение об определении долей всех

сособственников в праве общей собственности на квартиру. (За исключением

случаев, когда переживший сособственник является единственным наследником).

Это соглашение удостоверяется нотариусом (желательно по месту открытия

наследства) по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, т.е.

после полного выяснения нотариусом круга лиц, призванных к наследованию,

при представлении правоустанавливающих документов на квартиру.» [29]

Рассмотрим ситуации: если в квартире, принадлежащей по праву

совместной собственности мужу, жене и дочери, умерла жена, у которой

имеются кроме указанных наследников (являющихся одновременно и

сособственниками), еще наследник — сын, то он тоже подписывает данное

соглашение, хотя не является сособственником, но является наследником на

выделенную соглашением долю умершего.

Другая ситуация: если переживший сособственник является

единственным наследником (или все другие наследники отказались от

наследства в его пользу), действует иной порядок оформления наследства.

Соглашение об определении долей не заключается. Свидетельство о праве на

наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой

о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными (статьи 253-

254 ГК РФ).

«Если переживший сособственник является супругом умершего и квартира

приобретена супругами во время брака за счет общих средств, 1/2 доля

квартиры умершего супруга (сособственника) определяется в порядке ст. 75

Основ законодательства Российской Федерации о нотариате путем оформления

свидетельства о праве собственности, т.е. по письменному заявлению

наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга.» [30]

Если у умершего сособственника нет наследников ни по закону, ни

по завещанию, то свидетельство о праве на наследство к имуществу умершего

выдается государству. Соглашения об определении долей, возможно только с

участием компетентных органов, являющихся представителями государства

(налоговые инспекции), оповещение которых является обязанностью нотариуса.

Еще ситуации: если квартира находилась в собственности двух и более

лиц и все они умерли, соглашение об определении долей заключается между их

наследниками. Если же квартира находилась в собственности двух и более

лиц и все они являлись наследниками по отношению друг к другу, в этом

случае заводится наследственное дело после последнего наследодателя и по

заявлению наследника определяются доли всех умерших сособственников. При

наличии других наследников заводятся наследственные дела после каждого

наследодателя и заключаются соглашения об определении идеальных долей между

наследниками каждого сособственника.

Нужно иметь в виду, что разница между долевой и совместной

собственностью состоит лишь в том, что участник общей долевой собственности

имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности

– на определение доли и ее выдел.

«В связи с приватизацией государственных и муниципальных

квартир в практике возник вопрос о переходе по наследству тех квартир,

наниматели которых выразили желание их приватизировать, но не успели при

жизни в установленном порядке оформить право собственности на занимаемую

квартиру (заключить договор передачи, зарегистрировать его в

соответствующем исполнительном органе и т.п.).» [31]

Немало вопросов при применении Закона РФ о приватизации вызывала

проблема определения момента, с которого лицо, подавшее заявление на

приватизацию занимаемого жилья, могло считаться его собственником.

Конфликтные ситуации при наследовании приватизированных

квартир заключаются чаще всего в том, что наследство открывается при уже

начатой, но еще не завершенной процедуре приватизации квартиры. В

постановлении Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 года "О

некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" сказано "если

гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого

документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в

собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то

в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или

его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное

обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в

удовлетворении требований наследника, если наследодатель, выразив при жизни

волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое

заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности

соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему

не могло быть отказано".

Рассмотрим пример, М. обратился в суд с иском к Кировской

опытной станции о признании права собственности на квартиру. Мать М.

обратилась 6 декабря 1991 года к администрации станции – владельцу жилой

площади об оформлении документов на приватизацию и лишь в октябре 1992 года

получила документы, необходимые для обращения в районный комитет по

приватизации для окончательного оформления приватизации. Мать, находясь в

больнице, дала доверенность на имя сестры М. на получение документов о

приватизации. 4 декабря 1992 года мать умирает, но ответчик не признает

право собственности на спорную жилую площадь. Ответчик, возражая против

иска, опирался на то, что на оформление договора законом определено два

месяца, а мать истца скончалась до истечения срока (дата подачи заявления

28 октября 1992 года).

Решением Кирово-Чепецкого городского народного суда (оставленным

без изменения судебной коллегией по гражданским делам Кировского областного

суда) в иске отказано. Президиум Кировского областного суда 30 июня 1993

года судебные решения отменил по следующим основаниям.

Здесь необходимо прежде всего брать во внимание не сам факт

заключения договора о передаче в собственность гражданину квартиры, а

выраженную в заявлении волю наследодателя на приватизацию занимаемого

жилого помещения, если при этом такое заявление не было им отозвано. При

этом руководствоваться тем, что по независящим от наследодателя причинам,

а именно из-за его смерти, он был лишен возможности соблюсти все правила

оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть

отказано, исходя из смысла преамбулы и ст.ст.1, 2 Закона РФ “О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации”, что гражданам не может быть

отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных

этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

Кроме того, необходимо учитывать, что соблюдение установленного

статьями 7 и 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья

обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых

возложена обязанность по передаче жилых помещений государственного и

муниципального жилищного фонда в собственность граждан: в частности, вопрос

о приватизации должен быть решен в 2-х месячный срок, заключен договор на

передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации в соответствующем

органе, со времени совершения которой и возникает право собственности

гражданина на жилое помещение.

При аналогичной ситуации Президиум Пензенского областного суда от 14

января 1994 года указал, если гражданин, подавший заявление на приватизацию

жилья и необходимые для этого документы, умер до оформления и регистрации

договора о передаче жилого помещения в собственность, то его смерть не

является основанием к отказу в удовлетворении права на приватизацию жилого

помещения.[32]

На практике решение вопроса об оформлении и выдачи наследнику

свидетельства о праве наследования и общеустановленном порядке выглядит

так: доводить "сделку" приватизации жилья до конца, но уже с наследником,

заменяющим в ней умершего наследодателя, производить до оформление

документов в обычном порядке путем заключения договора приватизации жилья

уже с наследником.

«С учетом того, что требования наследников о включении

приватизируемых жилых помещений, по которым правоустанавливающие документы

до конца не оформлены, в наследство могут быть удовлетворены лишь при

условии несоблюдения наследодателями установленных правил оформления

документов по независящим от них причинам, представляется, что тут подошел

бы "судебный" вариант, т.е. установление права собственности наследников

судебным решением в любом случае возникновения спорных ситуаций по иску как

самого наследника, так и других заинтересованных в этом лиц с одновременным

рассмотрением вопроса о признании действительной неоформленной в

установленные сроки не по вине наследодателя сделки приватизации в

соответствии со ст. 165 (п. п. 2, 3) части первой ГК РФ (ст. 47 ГК РСФСР

1964 г.). При этом судебное решение должно иметь силу правоустанавливающего

документа с освобождением лиц, за которыми согласно решению суда признается

право собственности, от каких-либо последующих его оформлений и выплат

дополнительных пошлин кроме как при предъявлении иска.

Вместе с тем и в судебной практике сложились разные подходы к

разрешению спорных ситуаций. В одних случаях суды выносят решения о

признании права собственности на спорные жилые помещения (квартиры) за

умершими нанимателями или членами их семей, на чье имя оформлялись

документы на приватизацию, в других же - о признании за наследниками права

собственности на жилые помещения в порядке наследования, а в третьих

случаях - о признании за наследниками права на получение жилых помещений в

собственность по договору приватизации жилья, заключенному с

наследодателем»[33]

Можно сделать вывод, что подача заявления нанимателем на

приватизацию занимаемой квартиры или комнаты достаточно, чтобы в случае

смерти наследодателя ставить вопрос о наследовании. «Следует также

учитывать, что в случае возникновения спора по поводу правомерности

договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из

его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве

собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом

недействительными по основаниям, установленным гражданским

законодательством для признания сделки недействительной (например, как

совершенной под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, или гражданином,

злоупотребляющим спиртными напитками или наркотическими веществами и т.п.)»

[34]

В связи с принятием Закона «О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1998 года имеют место

следующие ситуации государственной регистрации при вступлении граждан в

право на наследство:

1. Если наследодатель до смерти не зарегистрировал свои права на недвижимое

имущество в регистрационной палате, но правоустанавливающий документ был

зарегистрирован по прежнему порядку регистрации (БТИ или Комитете по

земельным ресурсам и землеустройству), применяются общие правила вступления

в наследство. После выдачи в нотариальной конторе свидетельства о праве на

наследство по закону или по завещанию необходимо зарегистрировать его в

регистрационной палате. Для этого предоставляются следующие документы:

заявление о государственной регистрации права, свидетельство о праве на

наследство, соответствующие справки из органов технического учета объектов

недвижимости, квитанция об оплате государственной регистрации.

2. Если же наследодатель при жизни не зарегистрировал свои права на

недвижимое имущество в регистрационной палате после момента ее открытия и

правоустанавливающий документ не был зарегистрирован по прежнему порядку

регистрации (БТИ и Комитете по земельным ресурсам и землеустройству)

возможны следующие варианты:

а) если наследодатель заключил договор по отчуждению

недвижимости, но при жизни не успел его зарегистрировать в регистрационной

палате, при условии что первичная регистрация его прав была проведена и

договор был нотариально удостоверен, то в Палату на регистрацию сделки

подают заявление покупатель, на основании статьи 16 Закона РФ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В

случае возникновения спора между наследниками и покупателями, дело

осматривается в устанавливаемом законом порядке.

Договор, составленный в простой письменной форме при наличии

указанных выше условий, не подлежит государственной регистрации РП, и в

отношении предмета договора при наличии спора, покупатели и наследники

доказывают свои права на данное имущество в судебном порядке. И в

зависимости от решения суда рассматривается вопрос о порядке и наличии

возможности наследования. Государственная регистрация данного договора и

права покупателя производится при наличии решения суда, вступившего в

законную силу.

б) если наследодатель заключил договор приобретения

недвижимости, но при жизни не успел его зарегистрировать в РП, документы на

государственную регистрацию нотариально удостоверенной сделки может подать

продавец или его представитель. На основании зарегистрированного договора

(в случаях, когда такая регистрация предусмотрена действующим

законодательством), наследники вступают в права на наследство на общих

основаниях. При наличии спора, вопрос о государственной регистрации сделки

и права покупателя решается в судебном порядке по иску заинтересованной

стороны.

В случае приобретения права собственности на объекты

недвижимости в порядке приватизации (статья 7 Закона «О приватизации

жилищного фонда Российской Федерации»), или приобретения его членом ЖСК

или иных потребительских кооперативов (пункт 4 статьи 218 ГК РФ), вопрос о

наследовании при отсутствии спора решается в порядке, установленном

законодательством о нотариате.

Вместе с тем заметно возросло и число возникающих на практике

спорных ситуаций вокруг наследования, особенно в случаях приобретения

гражданами наследуемого жилья по новым для законодательства основаниям

(таким, как приватизация, переход квартир жилищно-строительных кооперативов

в собственность членов кооператива и др.) из-за отсутствия в

законодательстве по этому поводу определенного правового решения.

3.7. Паенакопления

«Если в отношении квартир в домах жилищно-строительных кооперативов

возникающие спорные ситуации связаны в основном с наступлением тех или иных

сроков, определенных в законе, и не обусловлены еще и дополнительным

оформлением (регистрацией) права собственности его приобретателем

(поскольку возникновение права собственности в этих случаях не растянуто во

времени и обусловлено лишь выплатой паевого взноса за квартиру в полном

объеме, с которой в силу закона и связывается момент возникновения права

собственности), то применительно к приватизации жилья (приобретение жилья в

домах общественного фонда) споры при наследовании в большинстве своем

возникают по вопросам приобретения права собственности на наследуемое жилье

самим наследодателем из-за протяженности во времени в этих случаях

процедуры оформления правоустанавливающих документов»[35].

До введение в действие Закона «О собственности в СССР», то есть

до 1 июля 1990 года, после смерти члена кооператива наследники могли

получить кооперативную квартиру или дачу только в том случае, если они

проживали вместе с наследодателем и пользовались указанным имуществом. В

остальных случаях по наследству переходил лишь пай, а кооперативные

квартиры и дома, находящиеся в дачном кооперативе, отходили кооперативу,

собственностью которого они являлись.

Например, после смерти мужа в кооперативной квартире остались

проживать жена и двое детей. Пай за квартиру полностью выплачен не был,

однако так как наследники пользовались квартирой при жизни наследодателя,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9