Кондомиимум - как форма собственности

нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, которые связаны

исключительно с пользованием жилыми помещениями (п. 1), и расходы,

относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с

пользованием нежилыми помещениями, несут собственники этих помещений. Таким

образом, исключение из правила, установленного п. 3 ст. 35 Закона "0

жилищных отношениях", может быть установлено не только соглашением

собственников, но и предусмотрено в самом Законе (ст. 37, 50).

Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе определяется в

соответствии с порядком исчисления, установленным пунктом 3 статьи 31

Закона "0 жилищных отношениях". Установлено, что размер доли, если иное не

предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной

площади жилых помещений и площади нежилых помещений, находящихся в

раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома.

Указанная доля является идеальной и не подлежит выделению в натуре. В

формуле расчета долей участников кондоминиума, предусмотренном ст. 31

Закона "0 жилищных отношениях", законодателем допущена ошибка. Дело в том,

что при расчете сумма долей всех участников кондоминиума в общем имуществе

должна равняться 100 процентам. Это означает, что будут компенсированы 100

процентов расходов, уплачены 100 процентов налогов и т.д. Между тем, при

расчете по приведенной формуле совокупность долей всех участников не

составляет 100 процентов. Эту формулу необходимо изменить. Размер доли,

если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, должен

определяться отношением полезной площади жилого помещения или площади

нежилого помещения, находящихся в раздельной (индивидуальной)

собственности, на праве оперативного управления или хозяйственного ведения,

к сумме полезной площади всех жилых и площади всех нежилых помещений,

находящихся в данном многоквартирном жилом доме или ином здании, являющемся

объектом кондоминиума.

Регистрация объекта кондоминиума необходима не только для указанных

целей. В соответствии с п. 2 ст. 32 Закона "0 жилищных отношениях" до такой

регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего

объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают

юридической силы. Доля участников кондоминиума в общем имуществе следует за

судьбой помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной)

собственности. В связи с этим указанное ограничение при отсутствии

регистрации объекта кондоминиума распространяется на сделки с квартирами.

Общее имущество может стать самостоятельным предметом сделок только в том

случае, когда из такого имущества образовывается самостоятельное помещение.

Например, если подвальные помещения оборудованы во вторичные объекты, то

они по согласованию всех участников кондоминиума могут быть отчуждены. В

таких случаях указанные помещения исключаются из общего имущества и

переходят в раздельную собственность приобретателя. Норма, признающая

недействительными сделки с общим имуществом в связи с отсутствием

государственной регистрации объекта кондоминиума, имеет отношение к обоим

случаям.

В связи с изложенным, государственная регистрация объекта кондоминиума

в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним приобретает очень важное значение.

Между тем в настоящее время на практике такую регистрацию осуществить

достаточно проблематично. Дело в том, что необходимым условием регистрации

объекта кондоминиума является формирование объектов недвижимости, входящих

в состав данного объекта. Формирование здания как объекта прав происходит

при приемке в эксплуатацию завершенного строительством объекта и его

инвентаризации, в ходе которых определяются все необходимые

идентификационные параметры первичного объекта (этажность, площадь и другие

технические характеристики). Однако в республике с формированием указанных

объектов возникает множество проблем, связанных со следующими

обстоятельствами. Многоквартирные жилые дома до приватизации находились на

балансе местных представительных органов (коммунальный жилищный фонд),

министерств, госкомитетов, ведомств, государственных предприятий,

учреждений и организаций (ведомственный жилищный фонд) или государственных

юридических лиц, построивших или приобретших за счет своих средств жилье

(жилищный фонд предприятий). В ряде случаев балансодержателями

производилась выборочная инвентаризация указанных объектов. После

проведения приватизации обнаружилось, что многие дома не

проинвентаризированы. Между тем без этого регистрацию объекта кондоминиума

произвести нельзя. При регистрации необходимо установить все технические

параметры первичного объекта, в том числе общую площадь дома, площадь мест

общего пользования и всех вторичных объектов. Все названные параметры

указываются в плане и в поэтажных планах первичного объекта, которые

необходимо представить для регистрации объекта кондоминиума. Участники

кондоминиума могут сами заказать инвентарные планы. Однако в связи с

трудностью финансирования таких работ инвентаризация существующих объектов

кондоминиума практически не проводится. Из-за отсутствия таких планов

регистрацию объекта кондоминиума произвести невозможно. Еще больше проблем

возникает с формированием земельного участка, входящего в состав объекта

кондоминиума. Земельный участок является составной частью объекта

кондоминиума и до регистрации объекта кондоминиума он должен быть

сформирован. Между тем в республике земельные участки при многоквартирных

жилых домах сформированы в редких случаях. Не определены их границы,

площадь, нет акта предоставления их государством участникам кондоминиума и

т.д. Согласно постановлению Правительства РК № 1813 установлен трехмесячный

срок для организации работ и принятия мер по определению границ земельных

участков и оформлению прав на земельные участки, предоставляемые

собственникам помещений (участникам) кондоминиума. Но поскольку необходимым

условием закрепления земельных участков является проведение

землеустроительных работ, стоимость которых достаточно обременительна для

собственников вторичных объектов, оформление прав на земельные участки

затруднено.

В связи с указанными проблемами в республике регистрация объектов

кондоминиума проходит очень медленно. При отсутствии правоустанавливающих

документов на земельный участок, но при наличии инвентарных данных на

первичный объект как временная мера предусмотрена возможность частичной

регистрации объекта кондоминиума без правоустанавливающих документов на

земельный участок (п. 2.3 Временного положения). При этом участникам

предоставляется шестимесячный срок для оформления прав на земельный

участок, по истечении которого без полной регистрации объекта кондоминиума

сделки с общим имуществом регистрации в правовом кадастре не подлежат.

При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документы

вносится информация о доле участников кондоминиума в общем имуществе.

Перечень документов, необходимых для регистрации объекта кондоминиума

установлен п 2 3 Временного положения.

В частности, для регистрации объекта кондоминиума заявитель

представляет в регистрирующий орган следующие документы

-письменное заявление в установленной форме с просьбой о регистрации

объекта кондоминиума,

-план и поэтажный план первичного объекта с указанием площади каждого

вторичного объекта, заверенные уполномоченными органами,

-правоустанавливающий документ на земельный участок с приложением

удостоверенного уполномоченным органом плана земельного участка с указанием

расположения первичных объектов,

-соглашение, заключенное всеми участниками кондоминиума, об

определении размера их долей в общей собственности или ином общем вещном

праве, а при отсутствии такого соглашения расчет указанных долей,

произведенный в порядке, предусмотренном п 3 ст. 31 Закона "0 жилищных

отношениях либо заявление с просьбой произвести такой расчет самим

регистрирующим органом на основании указанной статьи Закона "0 жилищных

отношениях".

При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документы

вносится, кроме идентифицирующих признаков объектов недвижимости, входящих

в состав объекта, еще и доля участников кондоминиума в общем имуществе. Как

уже отмечалось, такая доля может быть определена соглашением сторон. При

отсутствии такого соглашения доля определяется по формуле. В ряде случаев

расчет доли по формуле не совсем соответствует интересам участников. Однако

составление соглашения является достаточно проблематичным. В частности,

поскольку соглашение касается размера доли в общем имуществе, в нем должны

принять участие все собственники. Если участником кондоминиума является

несовершеннолетнее лицо, то на совершение таких сделок в соответствии с

Законом РК "0 браке и семье" необходимо согласие органов опеки и

попечительства. Кроме того, если сделка не удостоверена в нотариальном

порядке, при регистрации сделки регистрирующий орган должен удостовериться

в подлинности воли и подлинности подписей всех участников сделки (п. 62

Временного положения о регистрации). Такое соглашение должно быть

нотариально удостоверено, либо все участники сделки должны лично явиться в

регистрирующий орган для подтверждения подлинности воли и подписей.

Допускается также засвидетельствование в нотариальном порядке подлинности

подписей тех участников, которые не могут лично явиться в регистрирующий

орган. Регистрирующему органу необходимо установить полный перечень

участников кондоминиума, чтобы убедиться в том, что все они приняли участие

в составлении такого соглашения. В противном случае сделка в последующем

может быть оспорена участниками кондоминиума, не участвовавшими в его

заключении, поскольку таким соглашением определяется их доля в общем

имуществе, а значит определяются их права и обязанности. Состав таких

участников может быть определен на основании данных правового кадастра.

Однако в кадастре нет сведений о всех участниках кондоминиума. В частности,

если права на недвижимое имущество возникли до введения системы

государственной регистрации прав на недвижимое имущество, права считаются

возникшими без государственной регистрации. В настоящее время в правовом

кадастре в отношении ранее возникших прав имеются сведения о гражданах,

являющихся правообладателями квартир и жилых домов, поскольку ГК Каз. ССР

от 28 декабря 1963 г. и Жилищный кодекс от 1 июля 1992 г. установили нормы,

обязывающие регистрировать в местных исполнительно распорядительных органах

некоторые сделки с жилыми домами и квартирами (ст. 226, 249, 251, 331 ГК

Каз. ССР, ст. 17 ЖК). Правовой кадастр ведется регистрирующими органами

Министерства юстиции РК, которые являются правопреемниками управлений по

оценке и регистрации недвижимости, которые, в свою очередь, преобразовались

из бывших бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако органы по ведению

правового кадастра не располагают в настоящее время достоверной информацией

о юридических лицах, являющихся правообладателями вторичных объектов,

входящих в состав объекта кондоминиума. Кроме того, не все физические лица

зарегистрировали в необходимых случаях свои ранее возникшие права. При

таких условиях при регистрации соглашения между участниками кондоминиума

для установления всех его участников потребуется представление в

регистрирующий орган правоустанавливающих документов на вторичные объекты.

Все это значительно затрудняет заключение участниками кондоминиума

соглашения о долях в общем имуществе. В связи с изложенным, считаем

необходимым упростить порядок принятия такого соглашения. Например, в

зарубежной практике в деятельности регистрирующих органов практикуется

институт клятвенной декларации, при которой заявитель гарантирует

подлинность представленных документов и сведений, и ответственность за их

недостоверность регистрирующий орган не несет. В нашем законодательстве, на

наш взгляд, следовало бы возложить обязанность и ответственность за

установление состава участников кондоминиума, собирание их подписей в

соглашении и ответственность за их достоверность на уполномоченного

представителя участников кондоминиума, который подает заявление на

государственную регистрацию. Чаще всего таким представителем выступают

органы управления объектов кондоминиума, среди них - кооперативы

собственников квартир или помещений. Поскольку законодательство о

кондоминиумах не устанавливает специальных правил, регулирующих порядок

заключения таких соглашений, при их регистрации регистрирующие органы

требуют соблюдения норм законодательства об общей собственности. Соблюдение

всех таких требований чрезвычайно обременительно. В связи с этим такие

соглашения заключаются редко. Возможными они становятся только в домах, где

количество вторичных объектов незначительно. Чаще всего расчет долей

участников кондоминиума в общем имуществе будет производиться по формуле.

В законодательстве многих стран формируется специальное

законодательство о кондоминиумах. В Казахстане такие нормы содержатся,

кроме одной статьи в ГК (ст. 209), в Законе "0 жилищных отношениях".

Однако, как уже отмечалось, кондоминиумы возникают не только в

многоквартирных жилых домах, но в других зданиях, в которых вторичные

объекты находятся в раздельной собственности, а места общего пользования -

в общей. В связи с этим указанных норм не достаточно для урегулирования

всех возникающих в кондоминиуме отношений, поэтому считаем, что их

законодательное регулирование должно быть расширено. На наш взгляд, в

Казахстане необходимо принятие специального закона о кондоминиумах.

Глава III. Управление объектом кондоминиума.

Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующие в

форме кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованными

кооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления

кондоминиумом представляется на первый взгляд единственно возможной. Но

Закон не содержит подобного категорического утверждения, напротив,

допускает существование и других форм управления по выбору собственников (

ст. 42 ЗЖО).

При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом

должен управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство

и общая принадлежность всех вне квартальных помещений и сооружений, всей

инженерной системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного

комплекса, настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного

наблюдения, контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их

последствий. Словом, всех необходимых действий, без которых эксплуатация

дома и условия проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.

Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления,

возможны лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное

электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.

Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально

используемые собственником нежилые помещения ( офисы, магазины,

парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный

КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений - КСП.

Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших

различий, связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия

создания и деятельности как КСК , так и КСП являются однотипными.

Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже

говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых,

использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом

как таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме,

следует реально учитывать более целесообразной форму КСК.

Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором

образования КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном

собрании, на котором присутствует не менее половины собственников в

помещений. Если на собрании не будет такого кворума, предусмотренного

пунктами 4 и 5 статьи 43 ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается

повторное собрание, которое может состояться независимо от числе его

участников.

Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к

тому, что нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором

было менее половины собственников помещений.

Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально

функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация

в установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначе

преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение

повторного учредительного собрания при любом количестве участников)

является наиболее разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения

кворума и других собраний в добровольно создаваемых объединениях (см.,

например, статью 65 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу

Закона, от 2 мая 1995 года «О хозяйственных товариществах»).

Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается

образованным. Любой собственник имеет право считать себя членом

кооператива, независимо от того, участвовал ли он в учредительном собрании

и (или) в других собраниях кооператива. Для этого не требуется никаких

заявлений и приемных процедур.

Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиума

определенным образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда,

естественно, такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо

членство является добровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не

участвует в управлении кооперативом и в принятии решений общего собрания,

но должен подчиняться всем решениям органов управления кооперативом,

относящимся к содержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим

прочность и безопасность эксплуатации дома.

Однако с формированием КСК власть собственником помещений в

определении формы управления не прекращается. Во-первых по решению членов

КСК такая форма может быть изменена ( пункт 6 Закона). КСК, например, может

передать по договору дом в управление определенному физическому или

юридическому лицу ( подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).

Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какого-

либо дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельный

кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42).

Кооперативы собственников квартир также подлежат государственной

регистрации, но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно

от регистрации кондоминиумов.

Заключение

На основании вышеизложенного напрашиваются следующие выводы и

предложения:

1.На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные,

так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что

расширены возможности граждан по распоряжению приватизированным или

купленным жильем .(В частности, граждане имеют право отчуждать, передавать

наследникам и т.д.)

2.Серьезным новшеством внесенным Законом «О жилищных отношениях» является

введение «Кондоминиума» как особой формы собственности на недвижимость.

Следует четко ограничить кондоминиум как объект правовых отношений от

субъектов этих отношений.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам

в силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений

кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или

особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но

не на его существование. Индивидуальная собственность участника

кондоминиума и доля этого участника в общей имуществе неразделимо связаны.

Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации

в качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и

раздельной собственности.

3.В отношении органа управления объектами кондоминиума, нельзя утверждать,

что такие формы управления как кооператив собственников квартир или

кооператив собственников помещений являются идеальными. Избрание той или

иной формы управления относится, к компетенции собственников квартир,

поэтому должна применяться та форма управления которую они считают

целесообразной. Например это может быть избрание управляющего объектом

кондоминиума из числа жильцов одного многоквартирного дома, который

заключает контракты с другими службами на обслуживание этого дома.

Практика показывает, что объединение в один КСК «Елимай» г.Алматы 98 домов,

составляющих 3359 квартир объединяющих свыше 10000 жильцов - собственников

квартир, не дает возможности членам этого КСК участвовать реально в

управлении объектами кондоминиума.

Высшим органом управления КСК является общее собрание его членов. Как

можно провести собрание в данном КСК «Елимай» и принять какие-то решения?

Реально КСК выполняет те же функции что и бывшая ЖЭКи ( жилищно-

эксплуатационные комитеты) только зарплату получают за счет взносов

вносимых жильцами на содержания жилья.

4.Правовые положения члена КСК коренным образом отличается от правового

положения члена жилищного кооператива ( и ЖК). Член ЖК может быть выселен

из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может

быть выселен лишь в исключительных случаях, предусмотренных специальным

законом в случае прекращения права собственности.

В целом по мере развития рыночных отношений в Республике Казахстан решение

и реализации этих предложений на наш взгляд будут способствовать увеличению

широкого слоя собственников жилья и улучшению жилищных условий граждан

Республики Казахстан.

Список использованной литературы,

законодательных и нормативных актов.

1. Конституция Республики Казахстан, принятая 30 августа 1995 года

г.Алматы, 1995.

2. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных

отношениях». Алматы, 1997.

3. Указ Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 года «О новой

жилищной политике».

4. Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года

№ 1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйства республики».

5. Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 апреля 1996 года

№ 437 «О переходе на новые принципы оплаты содержания жилья».

6. Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года «О

мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и

нежилых помещений в жилых домах».

7. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан № 9 от 18

июля 1997 года «О практике применения судами законодательства по

приватизации гражданами жилых помещений».

8. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 11 октября

1991 года «О практике применения судами законодательства при рассмотрении

дел по спорам между гражданами и ЖСК».

9. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда» от 5

сентября 1991 года.

10. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июля 1983 года.

11. Закон Кыргызской Республики от 28 октября 1997 года «О товариществах

собственников жилья (кондоминиумах)».

12. Басин Ю.Г. Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР. Алма-Ата,

1987.

13. Басин Ю.Г. Новое жилищное законодательство Казахстана. См. Гражданское

законодательство Республики Казахстан - толкование и комментирование.

Алматы, 1998. В кн. 5.

14. Гончало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореферат

канд. дисс. Свердловск. 1984.

15. Жилищное законодательство: Комментарий ( отв. Редакторы В.Ф. Яковлев,

П.И. Седугин М. 1991)

16. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях

становления рыночной экономики. См.: Гражданское право России при

переходе к рынку. М. 1996.

17. Коршунов Н.М. Дом в личной собственности. М. 1991.

18. Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Л.

1967.

19. Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс.

Минск, 1988.

20. Толстой Ю.К. Жилищное право. См. Гражданское право. Т. II . М. 1997.

1 Ведомости СССР, 1981, № 26, ст.834

2 Ведомости Верховного Совета Казахской ССР 1983, № 38, ст.299

3 Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан 1992, № 15, ст.356;

1993. № 8, сь.159

4 Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1997, № 8, ст.84

1 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.10

2 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.12

1 Сборник нормативных актов КСК, Алматы, 1995.

1 Толстой Ю.К. "Жилищное право в кн. Толстой Ю.К., Сергеев А.П.

"Гражданское право" М. 1997. ч. II, с. 210.

1 См. например: Толстой Ю.К Новое советское жилищное

законодательство. М.1984, Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Жилищное

законодательство М. 1991., Басин Ю.Г., Сулейменов М.К. Комментарий к

жилищному кодексу. Алма-Ата, 1987г.

2 Корнеев С.М., Крашенининников П.В. Приватизация жилищного фонда. М.

1996., с.16

1 Ю.К. Толстой "Жилищное право" в кн. Гражданское право. "Проспект"

1997. С. 217

1 Ю.Г.Басин. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.С.118

2 М.К. Сулейменов. Вещные права по гражданскому праву РК. В кн.:

Актуальные вопросы коммерческого законодательства в РК и практика его

применения. Т.1 Алматы. Адилет-пресс. 1996. С. 249.

1 СП РФ .1983. № 18 Ст.111.

2 Ю.К. Толстой Указ. работа С. 250.

1 См.: Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1992, № 15

ст.356; 1993. № 8. Ст.159.

1 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л.,

1988, с.55

2 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л.,

1988, с.55

1 Сборник нормативных актов КСК

1 М. Акчулаков. Почему в КСК "Асыл" фантастические тарифы на тепло и

горячую воду? См.: газета "Начнем с понедельника". 2.04.1998 № 13 (182)

1 Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореферат канд.

дисс. Л. 1967; Гончало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений.

Автореф. Канд. Дисс. Свердловск, 1984; Соколов С.П. Изменение жилищных

правоотношений. Автореф.канд. дисс. Минск. 1988.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6