Cпособы обеспечения предпринимательских договоров

В соответствии с пунктом 3 статьи 349 ГКРФ независимо от того, является

ли предмет залога движимым или недвижимым имуществом, взыскание на предмет

залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

1. для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешения

другого лица или органа. Так, унитарное предприятие, основанное на праве

хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на

праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия

собственника (ст. 295 ГКРФ). Казенное предприятие вправе распоряжаться

закрепленным за ним имуществом, а, следовательно, и передать его в залог

лишь с согласия собственника этого имущества (ст. 297 ГКРФ). Следует

помнить, что к названным категориям субъектов относятся все

государственные и муниципальные предприятия.

2. предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую,

художественную или культурную ценность для общества. Для подобных случаев

законодатель воспользовался оценочными критериями, тем самым, предоставив

суду право решать, относятся ли объекты, служащие предметом залога, к

названному классу имущества, обращение взыскания, на которое допускается

только по решению суда.

3. залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

При подаче в суд искового заявления об обращении взыскания на заложенное

имущество необходимо, чтобы в нем четко были сформулированы основные

требования:

- о взыскании с должника задолженности по кредитному договору, включая

основную сумму долга, сумму процентов, неустойки;

- об обращении взыскания на предмет залога и реализации заложенного

имущества;

- о возмещении расходов истца по госпошлине.

При подаче искового заявления одновременно подается ходатайство о

наложении ареста на предмет залога.

Исполнение решений судов общей инстанции, арбитражных и третейских судов,

обращение взыскания по исполнительным надписям нотариусов производится

судебными исполнителями, состоящими при суде по месту нахождения должника,

либо по месту нахождения его имущества. Судебный исполнитель приступает к

исполнению по заявлению взыскателя.

Обращение взыскания на имущество состоит из его ареста (описи), изъятия и

принудительной реализации.

§ 7. 1. Реализация заложенного имущества

Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное

имущество – по решению суда или без обращения в суд – предмет залога должен

быть реализован с соблюдением правил, установленных Гражданским кодексом РФ

(ст. 350 ГКРФ).

Во всех случаях реализация заложенного имущества производится путем

продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданским или

арбитражным процессуальным законодательством, если законом не предусмотрен

иной порядок (п. 1 ст. 350 ГКРФ). Таким образом, возможность комиссионной

продажи заложенного имущества, предусмотренная ст. 398 ГПК РФ, исключается.

Согласно п. 2 ст. 350 ГКРФ, если обращение взыскания на заложенное

имущество производится по решению суда, то по просьбе залогодателя суд

имеет право отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного

года. Эта норма практически не применяется в предпринимательской сфере и

рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога оказывается

единственная квартира, принадлежащая на праве собственности гражданину,

либо индивидуальный жилой дом. Залогодателю (гражданину) представляется

шанс расплатиться с залогодержателем по долгам и сохранить свое имущество.

С другой стороны, нельзя не заметить, что действие данной нормы в

определенной мере ущемляет интересы залогодержателя, который в течение

длительного периода времени лишен возможности удовлетворить свои, по

существу бесспорные, требования к залогодателю. Защите интересов

залогодержателя, хотя в минимальной степени, будет служить положение, в

соответствии с которым указанная отсрочка не затрагивает прав и

обязанностей сторон по основному обязательству, обеспеченному залогом, и не

освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков

кредитора и неустойки.

Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества

различается в зависимости того, обращается ли взыскание на предмет залога

по решению суда либо во внесудебном порядке. При судебном порядке обращения

взыскания на предмет залога его начальная продажная цена на торгах

устанавливается судом. В остальных случаях начальная продажная цена

предмета залога определяется соглашением сторон (п. 3 ст.350).

В качестве покупателя реализуемого имущества, являющегося предметом

залога, признается лицо, предложившее за него наивысшую цену.

Достаточно часто залогодержатели имеют неправильное представление

относительно своих особых прав на заложенное имущество. Истина состоит в

том, что ни при каких обстоятельствах залогодержатель не может

автоматически в силу каких-либо особых оснований стать собственником

заложенного имущества.1 Напротив, по сравнению с другими лицами его права

на указанное имущество в определенной степени ограничены.

Залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести

заложенное имущество, если торги будут объявлены несостоявшимися. При этом

залогодержатель может зачесть в счет покупной цены свои требования по

основному обязательству, обеспеченному залогом. Согласно п. 6 ст. 350 ГКРФ,

если покупная цена превышает требования кредитора-залогодержателя,

последний возвращает разницу залогодателю. Из суммы, полученной от

реализации заложенного имущества, сначала покрываются расходы по

организации торгов, остальная сумма поступает на удовлетворение требований

взыскателей. Только после этого сумма, оставшаяся после удовлетворения всех

требований, возвращается должнику.

И только при объявлении повторных торгов несостоявшимися залогодержатель

вправе независимо от воли залогодателя оставить заложенное имущество за

собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной

продажной цены на повторных торгах (ч. 2 п. 4 ст. 350 ГКРФ). Если же

залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой заложенное

имущество в течение месяца со дня объявления повторных торгов

несостоявшимися, договор о залоге прекращается, предмет залога остается в

собственности (хозяйственном ведении) залогодателя.

Организация и проведение торгов должны соответствовать ст. 448 ГКРФ.2 В

тех случаях, когда реализация заложенного имущества осуществляется без

обращения в суд, в качестве организатора торгов выступают залогодержатель и

залогодатель. Если требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости

заложенного имущества по решению суда, обязанность организовать торги либо

обратиться к специализированной организации лежит на судебном исполнителе.

Публичные торги проводятся в форме конкурса или аукциона на основании

действующих договоров со специализированной фирмой.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее

высокую цены, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной

комиссии, предложило лучшие условия. Аукцион и конкурс, в которых

участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В

закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только специально

приглашенные лица.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее чем за 30

дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте

и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке

оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также

сведения о начальной цене.

Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор

открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения

аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты

его проведения, а конкурса - не позднее, чем за 30 дней до проведения

конкурса.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с

нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими

реальный ущерб. Организатор закрытого аукциона обязан возместить

приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой

именно срок последовал отказ.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в

размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении.

Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается

также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли (размер задатка

составляет –10% от начальной цены).

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного

задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному

договору.

За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои

требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического

удовлетворения, включая проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой

исполнения, а также необходимые издержки по содержанию заложенного

имущества и расходы по осуществлению взыскательных операций.

Если предметом залога является несколько вещей, залогодержатель по своему

выбору может быть получить удовлетворение за счет всего этого имущества

либо за счет какой-либо из вещей.

Если реализуется заложенное имущество, обремененное правами нескольких

залогодержателей, то распределение сумм, вырученных от продажи такого

имущества, производится с учетом очередности заключенных договоров залога.

Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости

предмета залога после удовлетворения требований предыдущего

залогодержателя.

Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного

погашения требований предыдущей очереди. При недостаточности взысканной

суммы для полного удовлетворения требований одной очереди эти требования

удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме.

В первую очередь удовлетворяются привилегированные требования (по

взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, а также

возмещение вреда, причиненного лицам, понесшим ущерб в результате смерти

кормильца).

Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из

трудовых правоотношений, выплата вознаграждения авторам и пр.

В третью очередь – отчисления в Пенсионный фонд, соцстрах и фонд

занятости.

В четвертую очередь – требования по платежам в бюджеты всех уровней и

государственные внебюджетные фонды,

И лишь в пятую очередь удовлетворяются все остальные требования, в том

числе и требования залогодержателей.

Аукционный принцип продажи заложенного имущества при отсутствии развитого

рынка (в особенности недвижимости), который дает необходимые ориентиры в

определении его цены, как отмечается в литературе, позволяет с большой

степенью вероятности предсказать массовый характер случаев, когда предмет

залога будет продаваться с публичных торгов по цене, значительно

отличающейся от той, которую кредитор и должник имели в виду, обеспечивая

исполнение обязательства залогом соответствующего имущества. Это, в свою

очередь, приведет к тому, что выручка от продажи заложенного имущества либо

не позволит удовлетворить требования залогодержателя либо, напротив, после

погашения долга останется в излишке.

Во избежание подобных казусов п. 5 ст. 350 ГКРФ предусмотрены следующие

правила. В случаях, когда сумма, вырученная от заложенного имущества,

окажется недостаточной для погашения требований залогодержателя, он имеет

право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить

недостающую сумму из другого имущества должника. Правда, такие требования

залогодержателя лишаются тех преимуществ, которые имеют требования,

обеспеченные залогом.

Залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном

обязательстве, так и третье лицо, имеет возможность в любой момент до

продажи заложенного имущества (в том числе даже после начала публичных

торгов) прекратить обращение взыскания на предмет залога. Для этого

залогодатель должен исполнить обеспеченное залогом обязательство, либо ту

его часть, исполнение которой оказалось просроченным. Если исполнение

обязательства будет произведено залогодателем в период проведения торгов,

данное обстоятельство явится безусловным основанием для их приостановления.

Данное право залогодателя не может быть отменено или ограничено ни

законодательством, ни соглашением сторон, любое соглашение об этом

признается ничтожным (п. 7 ст. 350 ГКРФ).

Реализовать заложенное имущество кредитор может и минуя публичные торги в

случаях, когда:

1.Неплатежеспособный залогодатель соглашается уступить залогодержателю

предмет залога или другую собственность, представляющую интерес для банка

(отступное – ст. 409 ГКРФ).

2.ГКРФ разрешает кредитору заменить кредитный договор на договор купли-

продажи предмета залога. Должник рассчитывается с залогодержателем,

заключая договор купли-продажи на предмет залога.

Несмотря на то, что реализация заложенного имущества является одной из

наиболее важных стадий обеспечения прав кредитора-залогодержателя, именно

на этой стадии чаще всего возникает ряд серьезных проблем, носящих в

большинстве своем процессуальный характер. В частности, ряд проблем связан

с регулированием процесса реализации заложенного жилого помещения с

публичных торгов, так как зачастую собственниками либо иными лицами,

имеющими материальные права на это помещение, являются одновременно

несколько лиц.

Как уже было указано выше, статья 349 ГКРФ предусматривает две формы

реализации – по решению суда и на основании нотариально удостоверенного

соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после

возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе, возможность

заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно

привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных

с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти

интересы как залогодержателя, так и залогодателя. Однако ч. 1 ст. 350 ГКРФ

устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с

публичных торгов «в порядке, установленном процессуальным

законодательством, если законом не установлен иной порядок». Но в порядке,

предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются

судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам,

исчерпывающий перечень которых содержится в ст. 339 ГПК РСФСР. Получается,

что для реализации заложенного имущества по соглашению сторон, если

предметом залога является движимое имущество, и договором залога

предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после

принятия решения об обращении взыскания на предмет залога следует исходить

из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным

исполнителем (ГПК РСФСР). Для этого необходимо подать в суд заявление о

возбуждении исполнительного производства. Только при отказе народного суда

следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения

публичных торгов. Процедура, как мы видим, более чем сложная.

Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447 и 448 ГКРФ,

однако, в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются для

залоговых отношений.

Не урегулирован также вопрос о том, каким актом должно формироваться

право собственности залогодержателя в случае оставления последним предмета

залога за собой при объявлении повторных торгов несостоявшимися.

Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес

регистрирующего органа, специальное решение залогодержателя, либо и то и

другое.

Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч. 4 ст. 350 ГКРФ, если

залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в

течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор

о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость

возникает только после государственной регистрации данного права (ч. 2 ст.

8 ГКРФ), а подобная процедура занимает зачастую объем времени, превышающий

установленный данной нормой период.

Реализация предмета залога по решению суда в настоящее время также

неотлажена. Прежде всего существуют чисто организационные проблемы,

заключающиеся в недостатке квалифицированных судей и судебных исполнителей.

С другой стороны, при вынесении решения об обращении взыскания арбитражным

судом возникают осложнения, связанные с взаимодействием общих и арбитражных

судов. Например, известны случаи, когда суды общей юрисдикции при

оставлении залогодержателем предмета залога за собой после объявления

несостоявшимися торгов, проводимых по решению арбитражных судов, выносили

определения о переходе к залогодержателю права собственности, указывая при

этом, что определение вынесено «во исполнение порядка и способов исполнения

решения арбитражного суда».

§ 8. Ипотека

Ипотека (от греч. hypoteke – залог, основание, заклад; англ. mortgage),

то есть залог недвижимости является наиболее сложным, мало применяемым в

нашей стране, но весьма развитым в зарубежье способом обеспечения

обязательств. Впервые понятие «ипотека» было введено федеральным законом «О

залоге». Впоследствии Гражданский кодекс РФ дополнил его содержание,

поставив равенство между ипотекой и залогом недвижимого имущества. Согласно

п. 2 ст. 334 ГКРФ ипотекой признается залог предприятия, строения, здания,

сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с

соответствующим земельным участком или правом пользования им. С целью

наиболее эффективного регулирования ипотечных отношений в Российской

Федерации был принят Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

№102 от 16 июля 1998 г. Также одним из нормативных актов, регулирующих

отношения ипотеки, является Указ Президента РФ №293 от 26 февраля 1996 г.

Основным отличительным признаком ипотеки, как одного из видов залога

является ее предмет. По договору ипотеки в качестве имущества,

передаваемого в залог, выступает недвижимость. По общему правилу к

недвижным вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,

перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в

том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым

вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и

морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также

объектом ипотеки может быть предприятие в целом как имущественный комплекс.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст.

130 ГКРФ).

Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10