Арендные отношения в области недвижимости

ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с

его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является

обязательным в силу закона или договора (ст. бЗ ГК). В данном случае речь

идет о страховании транспортного средства как определенного вида

имущества или о страховании гражданской ответственности за ущерб,

причиненный транспортным средством имуществу или личности арендатора или

третьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в

случае, если страхование признано обязательным в силу закона или

договора, в том числе и самого договора аренды. Но даже если закон вводит

обязательное страхование, договор аренды может освободить арендодателя от

обязанности заключить договор страхования. В этом случае в роли

страхователя должен выступать арендатор.

Две последние обязанности арендодателя являются диспозитивными,

остальные - императивными.

Арендатор в дополнение его обычных обязанностей:

1. Должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией

транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других

расходуемых в процессе эксплуатация материалов и на оплату сборов. Таким

образом, арендатор освобожден от обязанности, нести все расходы по

поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта

и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой

эксплуатацией вещи. Впрочем, договором аренды, могут быть, установлены и

иные правила, а именно, освобождение арендатора от обязанности нести

расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией. Что же касается

дополнительного возложения на арендатора обязанностей по содержанию

транспортного средства, текущему или капитальному ремонту, то это

исключено в силу императивности нормы ст.634 ГК;

2. Имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в

субаренду (п.1 ст.638 ГК), если иное не предусмотрено договоров. Это

право вытекает их цели договора аренды транспортного средства с экипажем

- обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации

транспортного средства.

3. В рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного

транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени

заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они

не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в

договоре аренды. Под иными договорами понимаются такие, которые

направлены на коммерческую эксплуатацию транспортного средства и не

выходят за рамки данного договора аренды.

Арендатору без согласования с арендодателем запрещено передавать свои

права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать

транспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права - в

залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ

(обществ) либо паевого взноса в производственный кооператив.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным

транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет

арендодатель в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности.

Таким образом, в данном случае за вред, причиненный транспортным средством,

отвечает не его владелец - арендатор, а собственник (арендодатель).

Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессивное требование о

возврате сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет что вред возник по

вине арендатора ст.640 ГК.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель

предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное

владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его

технической эксплуатации, ст. 642 ГК.

Предмет договора - транспортное средство любого вида;

Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства

осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица.

Транспортное средство передается во владение и пользование арендатору.

Цель договора - получить во владение и пользование транспортное

средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую

эксплуатацию.

Соответственно содержание договора аренды транспортного средства без

экипажа, изменено по сравнению с общими правилами об аренде в сторону

расширения обязанностей арендатора.

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:

1. В течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в

исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт, ст.

644 ГК. Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо

обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период

действия договора. Впрочем, это не означает, что транспортное средство

может быть передано арендатору в надлежащем состоянии. За арендодателем

полностью сохраняется обязанность предоставить арендатору имущество в

состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества,

ст.611 ГК.

2. Своими силами осуществлять управление арендованным транспортным

средством и осуществлять его эксплуатацию, как коммерческую, так и

техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять экипаж или

эксплуатировать транспортное средство и управлять им лично;

3. Нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его

страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы,

возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено

договором (ст.646 ГК). Обязанность арендатора осуществлять страхование не

зависит от признания последнего в законе или договоре обязательным, в

отличие от правила, установленного в ст.637 ГК. Следовательно,

арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения договоров

страхования транспортного средства и гражданской ответственности в любом

случае, если только это прямо не исключено договором. Неисполнение

арендатором данной обязанности может служить основанием для расторжения

договора аренды по инициативе арендодателя на основании п.1 ст.619 ГК.

Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Первые же две

- императивны.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия

арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на

условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа

(п.1 от.647 ГК).

Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без

экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах.

Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным

средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор

как его владелец, по нормам о деликатных обязательствах (ст.1079 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется

передать во временное владение и пользование или во временное пользование

арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК). Данный договор выделен в

самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат

здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и

сооружения неразрывно связаны с землей земельным участком, на которой они

расположены.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются

в первую очередь специальными правилами (параграф 4 гл.34 ГК), при

отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества (параграф 1

гл. 34 ГК), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде

недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных отношений,

квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной их связи

с землей и невозможности их перемещений без несоразмерного ущерба их

назначению (п. 1 ст. 130 ГК).

Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые

"дифференцируются на две большие взаимоисключающие, противоположные группы:

жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования".[47]

Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих

объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции,

гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные,

физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты,

оранжереи …. и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с

землей.[48]

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости,

относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая

находит отражение и в особенностях правового регулирования правоотношений,

связанных с передачей их в аренду. Особым объектом недвижимости,

законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жилому фонду (жилые

дома). В соответствии со ст. 7 действующего Жилищного кодекса[49] (с

изменениями и дополнениями) жилые дома и нежилые помещения предназначаются

для постоянного проживания граждан, а также для использования в

установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;

предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера

запрещается. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений

в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как

правило, не допускается (ст. 9 ЖК РСФСР).

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем

обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2,

ст. 434). Заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством

обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны)

невозможно. Специальные требования к форме договора аренды здания

(сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде

единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора

аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или

сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной

регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651). В связи

с этим, в настоящий момент сохраняется нелепая ситуация, когда договор

аренды здания в целом, заключенный на срок одиннадцать месяцев, обходится

без государственной регистрации, а такой же договор аренды отдельного

помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его

обязательной государственной регистрации.

Ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним"[50], включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В

результате, правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений,

охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого

имущества, а именно правилами о том, что договор аренды недвижимого

имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не

установлено законом. Иное действительно установлено законом, как отмечалось

ранее, в отношении аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года

(п. 2 ст. 651 ГК), однако это правило не затрагивает договоров аренды

нежилых помещений.

Анализ имеющихся суждений по данной тематике позволяет выделить три

основные точки зрения на проблему государственной регистрации договоров

аренды нежилых помещений.

Точка зрения (1) - Договор аренды нежилых помещений подлежит

государственной регистрации независимо от срока аренды.

Данная точка зрения основана на пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно

которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной

регистрации, если иное не установлено законом. Единственное исключение из

этого правила, содержащееся в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, во внимание не

принимается в связи с тем, что в последней норме речь идет об аренде зданий

и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

Точка зрения (2) - Договор аренды нежилых помещений не подлежит

государственной регистрации независимо от срока аренды.

Подобная точка зрения высказана Т. В. Шпачевой в публикации "Подлежит

ли государственной регистрации договор аренды недвижимости?"[51].

Обосновывая ее, автор предлагает нетрадиционный взгляд на пункт 2 статьи

609 ГК РФ: "Статья 609 ...действительно предусматривает, что договор аренды

недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не

установлено законом. В то же время Федеральным законом "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено иное,

а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а

возникающее на его основании право аренды".

Судя по всему, слово "иное" толкуется, как возможность замены

государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества

государственной регистрацией права аренды. Несмотря на нестандартность

такого подхода, все же представляется, что законодатель придавал пункту 2

статьи 609 ГК РФ несколько иной смысл. Речь в данной норме, очевидно, идет

о том, что в федеральном законе может быть предусмотрена ситуация, при

которой договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной

регистрации. При этом указание на возможность не регистрировать сделку не

обязательно должно сопровождаться возложением на участников договора аренды

иной обязанности - регистрировать право аренды.

Необходимость государственной регистрации права аренды также заложена

на альтернативной основе в пункте 1 статьи 26 Федерального закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Вместе с тем анализ обеих вышеназванных норм позволяет увидеть, что в

каждой из них законодатель понимает эту альтернативу по-разному. Так, в

первой норме отсутствие необходимости в государственной регистрации

договора аренды недвижимого имущества обусловлено наличием закона.[52]

Пункт 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает - в данной норме речь

идет о законодательстве Российской Федерации. При этом согласно пункту 1

статьи 3 данного федерального закона составной частью законодательства

Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним являются иные нормативные правовые акты Российской

Федерации. Таким образом, несмотря на тесную связь между собой,

государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества и

государственная регистрация права аренды являются совершенно

самостоятельными юридическими действиями и не могут осуществляться на

альтернативной основе.

Точка зрения (3) - Договор аренды нежилых помещений подлежит

государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

На мой взгляд, ориентация на принцип разумности при толковании нормы

права, абсолютна необходима. Если развивать эту мысль дальше, то следует

признать неразумной попытку рассматривать нежилые помещения как отдельный

от зданий и сооружений объект недвижимого имущества. Создавая специальные

нормы для правового регулирования аренды отдельных видов имущества,

законодатель не счел необходимым особо оговорить вопросы аренды нежилых

помещений. Поэтому перед практиками и встала проблема уяснения логики

законодателя: помещения - отличный от зданий и сооружений вид недвижимого

имущества, аренда которого регулируется только общими нормами статей 606-

625 ГК РФ, либо помещения следует рассматривать в неразрывной связи со

зданиями и сооружениями, и к аренде помещений применимы специальные нормы

статей 650-655 ГК РФ?

Обобщение и сравнение трех различных точек зрения на проблему

государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества

позволяет сделать один вывод: несмотря на преобладание (прежде всего, в

судебно-арбитражной практике) первой точки зрения, абсолютного единства

среди специалистов нет. Тем не менее, в июне сего года, появилось

специальное разъяснение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, которое

как мне кажется, должно поставить точку в этом вопросе:

(извлечение)

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил

складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной

регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со

статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах

в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных

рекомендациях.

Информационное письмо N 53

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений

1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения

к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которым

подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в

порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12

Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет

собой "объект", входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом

недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно

находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском

кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы

о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к

таким договорам аренды должны применятся правила пункта 2 статьи 651

Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2

статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды

нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит

государственной регистрации и считается заключенным с момента такой

регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок

менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается

заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи

433 Гражданского кодекса Российской Федерации.[53]

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с

содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям.

Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь

некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в

состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1

ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и

пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8