| |||||
МЕНЮ
| Новая Зеландия|помещения) в Новой Зеландии и средний процент интереса по ним составил | |10.33%. | | | |Что же касается инвестиций в промышленные объекты недвижимости в Новой | |Зеландии, лидером стали пригороды Окленда с общим возвратом 8.92% | |(средний показатель промышленных площадей недвижимости Окленда составил | |7.88%). Далее следуют промышленные объекты недвижимости Красчерча с | |показателем 9.22%. | | | |Инвестиции в недвижимость - лес Ваше богатство. | | | |Давайте очень кратко остановимся на несколько необычном, но весьма | |популярном типе инвестиций в Новой Зеландии, каковым являются инвестиции| |в леса. С каждым годом объем инвестиций в леса растет, а прибыльность | |продолжает оставаться на весьма высоком уровне. | | | |Отличительной особенностью Новой Зеландии является ее климат. Климат | |уникален и, нелишне заметить, что из 4-5 миллионов гектаров территории | |Земли с быстрорастущими лесами, 25% приходится на Новую Зеландию. Это и | |стало причиной того, что 97% заготавливаемой в Новой Зеландии древесины | |производится из искусственно выращиваемых лесов. На протяжении последних| |100 лет промышленной практики выращивания лесов, Новая Зеландия стала | |одним из признанных лидеров в этой области. И спрос на произведенную в | |Новой Зеландии древесину растет во всем мире. | |Несмотря на то, что, как мы уже сказали, история искусственных лесов в | |Новой Зеландии насчитывает столетие, до 80-ых годов ХХ века они | |практически не играли какой-либо существенной роли на международном | |рынке поставок древесины. Приватизация же государственных лесов, | |совпавшая по времени со значительным сокращением промышленной вырубки | |леса в Северной и Южной Америке, кардинально изменили ситуацию. | |Искусственно выращиваемые леса, вырубка которых не причиняет вреда | |экологии планеты, стали не просто фактом экономики Новой Зеландии, но и | |объектом пристального внимания новозеландских и международных | |инвесторов. Говоря об экологии, надо напомнить, что всего 5% территории | |Новой Зеландии, занятые искусственными лесами, позволяют обеспечить | |сохранность от промышленной вырубки новозеландских естественных лесов и | |обеспечивают весомую часть рынка лесной продукции Азии и иных регионов | |мира. | | | |Инвестиции в леса Новой Зеландии можно условно разделить на три | |разновидности: | |Инвестиции в засадку и разведение новых промышленных лесов; | |Покупка существующих промышленных лесов на различных этапах их | |выращивания; | |Инвестиции в лесообрабатывающие предприятия. | |Как и в большинстве других областей промышленности, инвесторы могут | |покупать акции или доли в существующих промышленных лесах Новой | |Зеландии, предприятиях и компаниях. В связи с высокой рентабельностью | |операции по покупке и продаже уже растущих лесов (особенно на стадии их | |промышленной готовности) весьма ограниченны на рынке. Рынок же покупки | |животноводческих ферм для последующей разработки, засадки и развития | |промышленного леса, наоборот, весьма доступен прямым инвесторам. | | | |Безусловно, как и в большинстве отраслей промышленности, выращивание | |промышленных лесов требует должного технического управления и контроля. | |На всех этапах развития леса должны подвергаться прореживанию, уходом за| |кроной деревьев и это требует постоянного использования наемных рабочих | |и персонала. Тем не менее, природные условия Новой Зеландии, практически| |полное отсутствие болезней и вредителей, возможность страховать лес от | |пожара (хотя исторически пожары промышленных лесов практически не | |случаются) позволяют значительно снизить риски для инвесторов. И главным| |фактором, как мы упомянули, остается то, что новозеландские леса растут | |в несколько раз быстрее, чем конкурентные в иных странах! | | | |Ниже мы приводим таблицу, которая хоть и не может являться моделью | |инвестирования, тем не менее, дает идею рентабельности промышленных | |лесов Новой Зеландии. В приводимой таблице не даются поправки на | |инфляцию и налоги и это требует более детального рассмотрения (так, | |например, для новозеландских инвесторов себестоимость развития леса | |может быть зачтена в не налогооблагаемые расходы). | |Начальные вложения - Покупка земли (US$1,300 -3, 500 за гектар) | |1-ый год - Подготовка территории леса и засадка (US$ 350-1,300) | |5-ый, 7-ой и 9-ый год - Прореживание и уход за кроной деревьев | |(US$300-600) | |С начала развития до 29-ого года - Управление и иные расходы (US$ | |50-150) | |29-ый год - Рыночная стоимость проданной древесины (500 -800 куб.м. на | |гектар) US$ 30,000 -50,000 | |Таким образом, показатель IRR составляет 7% - 11%. | | | |Покупка дома или аренда? Проблемы выбора в Новой Зеландии. | | | |Для многих из нас вопрос покупки собственного дома рано или поздно | |становится приоритетным. Наверное, это особенно заметно в Новой | |Зеландии, где покупка собственного дома, по прежнему является одной из | |основных жизненных задач и устремлений большинства новозеландцев. Общее | |настроение страны не может отразиться и на нас, новых новозеландцах, и | |мысль о том, что многие семьи в европейских странах даже и не помышляют | |о необходимости для себя покупки собственного дома и поколениями живут в| |арендованных домах, постепенно отдаляется. Тем не менее, если взглянуть | |на среднюю цену дома в Окленде в $224,000, то очевидно, что даже скопить| |сумму, необходимую для разумного депозита, не всегда представляется | |реальным для недавно иммигрировавшей семьи. Поэтому аренда и становится | |столь полезной альтернативой. | | | |Покупка дома или аренда - как принять решение. | | | |Безусловно, решение покупать или арендовать дом, не всегда просто и | |очевидно. И единственно правильного ответа на этот вопрос найти очень | |трудно , если принимать во внимание финансовую сторону вопроса и вопрос | |стиля жизни. | | | |Давайте рассмотрим два примера. | | | |Дмитрий и Настя недавно приехали в Новую Зеландию. Им чуть больше 30 и | |они собираются покупать дом потому что «это надежно, выгодно и создает | |прочную семейную базу». | | | |Давайте предположим, что они покупают дом стоимостью $200,000 и берут | |для этого кредит $150,00 (75% общей суммы). При этом они должны уже | |иметь сбережения для оплаты депозита $50,000, оплатить расходы банков и | |юристов, возможно, произвести небольшой ремонт в новом доме. | | | |Роман и Вера, также чуть старше 30 лет и , также, приехали в Новую | |Зеландию пару лет назад. | | | |Они решают арендовать дом за $300 в неделю. Таким образом, они живут в | |практически таком же доме как и первая пара. Чтобы уровнять условия | |задачи, предположим, что они так же имеют сбережения $50,000, которые | |они решают инвестировать. | | | |Покупка или аренда дома - инвестиционная сторона проблемы. | | | |Если мы хотим оценить два приведенных примера исключительно с финансовой| |стороны, краеугольным для нас станут вопросы - сколько потеряет | |недвижимость в цене и сколько можно заработать, инвестируя $50,000. | | | |В 70-ые, 80-ые годы Новая Зеландия испытала существенное повышения цен | |на недвижимость. Основой этому служили, прежде всего, инфляционные | |процессы в экономике. В последние же десять лет экономика вышла из | |спада, и инфляция остается на уровне около 1,7% в год. Все это, | |естественно, нашло свое отражение и на рынке недвижимости. Несмотря на | |то, что ряд объектов недвижимости по-прежнему продолжает расти в цене, | |цена жилых домов растет только в динамике роста инфляции. | | | |Соответственно, возвращаясь к нашему примеру, стоимость дома будет | |увеличиваться в абсолютных величинах на 2-3 %% в год. | | | |В то же время, инвестировав $50,000 в ориентированные портфолио можно | |получать в районе 8% в год после налогообложения. | | | |Покупка или аренда дома - выгодность инвестирования. | | | |А теперь посмотрим на обе наши супружеские пары через десять лет. | | | |Принимая в основу инфляционную рамку 2,5% в год, стоимость дома Дмитрия | |и Насти составит $256,000. К этому времени они смогли вернуть часть, | |полученного на покупку дома кредита, и сейчас должны банку $120,000. | |Таким образом, их доходная часть составила $136,000 (не учитывая | |комиссионного вознаграждения агентов по продаже недвижимости, если они | |решат дом продать). | | | |Другая супружеская пара из нашего примера, Роман и Вера, вложив в | |инвестиционные портфолио $50,000 и, получая на них 8%, через десять лет | |имеют $108,000. | | | |Таким образом, на первый взгляд, Дмитрий и Настя, взяв кредит и купив | |дом оказались в более выгодном финансовом положение через десять лет. | |Конечно, можно аргументировать и сказать, что и Роман и Вера могли взять| |кредит и вложить его в свой инвестиционный портфолио, но это уже выходит| |за рамки нашего примера. | | | |Тем не менее, покупка дома, не означает прекращение затрат на жилье. | |Ежегодная средняя уплата налога и страховки составит около $1,000. | |Ремонт и реновации в доме минимально составят $1,000 в год на | |десятилетнем периоде. Все это, совместно с выше упомянутой комиссией | |агентов при продаже дома, приведет обе супружеские пары в нашем примере | |к равным финансовым показателям. | | | |Таким образом, с финансовой точки зрения вопрос «арендовать дом или | |покупать дом» не имеет очевидного ответа. Да, его не может быть в | |саморегулирующейся конкурентной экономической ситуации, иначе постоянно | |происходил бы отток средств с рынка аренды на рынок строительства и | |обратно. | | | |Если Вы не являетесь специалистом, профессионально занимающимся | |инвестирование в недвижимость, Вам стоит относится к решению этого | |вопроса исключительно с точки зрения определения стиля жизни, наиболее | |отвечающего интересам Вашей семьи. | | | | | |16. Приложение. | | | |Новая Зеландия. Окленд | |Угроза русского вторжения беспокоила многих задолго до "холодной войны".| |В XIX веке в числе обеспокоенных оказалась, как ни странно, Новая | |Зеландия, о которой в России, возможно, и слышали, но далеко не все. И | |маленькая, но гордая страна решила не сдаваться русским без боя и стала | |возводить защитные сооружения… | | | |Победа России в Отечественной войне 1812 г. имела самые непредсказуемые | |последствия, причем за много тысяч километров от границ Российской | |империи. Разгром Наполеона русскими войсками так напугал австралийцев и | |новозеландцев, что они практически весь XIX век ожидали русского | |вторжения. Ход мыслей при этом был приблизительно такой: русские | |разгромили лучшую армию мира и лучшего полководца наших дней. В Европе | |им делать больше нечего. Теперь-то они уж точно захотят прибрать к рукам| |наши благодатные земли. Причем и Новая Зеландия, и Австралия считали, | |что именно их территории будут атакованы в первую очередь. Подробно | |объяснять, почему будет так, а не иначе, генералы обеих сторон на себя | |труд не брали. Зато им так основательно удалось запугать свои | |правительства и народы концепцией русского вторжения, что средства на | |защитные сооружения были выделены немедленно. Началось срочное | |возведение береговых линий обороны, которые могли бы в любой момент | |отразить самое коварное нападение вражеской эскадры. | |Хотя, если говорить точнее, бурное строительство началось несколько | |позже, поскольку в самом начале XIX века полноценных государств в этом | |районе Тихого океана еще не существовало. Австралия была английской | |колонией для каторжников, а в Новой Зеландии шли ужасные гражданские | |войны между коренными островитянами - маори. И тем не менее работы | |начались. И лучший тому пример - Окленд. | | | |Двадцать пять лет до 1865 г. этот город был столицей Новой Зеландии. И | |как раз в это время здесь и были построены главные фортификационные | |сооружения. Дело в том, что Окленд - единственный город в мире, | |расположенный сразу на двух побережьях - Тасманова моря и Атлантического| |океана. Пять поселений, при слиянии которых и образовался Окленд, | |располагались в очень узком месте Северного острова, а потому город, чья| |территория составляет сегодня пять с половиной тысяч квадратных | |километров, и получил такое необычное расположение. В таких условиях сам| |Бог велел атаковать столицу с моря, а потому нужно было позаботиться о | |надежной системе обороны, что и было сделано. | | | |Чтобы вплотную подойти к городу, нужно вначале пройти через узкий | |пролив, названный еще в древности племенами маори, обитавшими на | |близлежащих вулканах, Ранготото. В переводе это значит "кровавое небо". | |По всей видимости, такое название пролив получил из-за вулкана, | |расположенного поблизости. Но дело не в этом. Как раз напротив этого | |вулкана находится холм Северная голова, который новозеландские | |фортификаторы решили превратить в непреступную крепость. "Северная | |голова" стала первой, но отнюдь не последней линией обороны. На первый | |взгляд это самый обычный холм. Но это не так. Все внутренности этой горы| |изрыты многими километрами бетонных тоннелей, подземных ходов, бункеров | |и прочих военных сооружений. Причем разобраться в них сегодня уже | |практически невозможно. Конечно, наблюдательные пункты, входы в шахты, | |места, где находились береговые орудия, обнаружить нетрудно. Они | |облепили гору со всех сторон. Естественно, ведь сначала неприятеля | |должны были встретить дальнобойные орудия. Если вражеским кораблям все | |же удавалось прорваться в залив, то в дело вступали орудия ближнего боя.| |Но главное - все, что находится снаружи, каким-то непостижимым образом | |соединялось внутри. А поскольку все это неоднократно перестраивалось, | |понять что где находится сегодня, не представляется возможным. Одних | |только капитальных реконструкций форт Северная голова пережил на своем | |веку целых три. Во время Англо-бурской войны в начале XX века, во время | |Первой мировой войны и, конечно, во время второй мировой. | | | |Но это было еще не все, что приготовили хитроумные новозеландцы | |потенциальным врагам. Если же неприятельской эскадре все же удавалось | |подавить Северную голову и пройти к городу, то наступала очередь второй | |линии обороны, а точнее, Форта-Виктории, пушки которого легко | |простреливали все пространство внутреннего залива. На самой вершине горы| |до сих пор стоит пушка, прикрытая бронированным козырьком. Она должна | |была вести навесной огонь, используя только данные многочисленных | |наводчиков. Саму же ее не видно, а потому поразить ее в условиях | |скоротечного боя было бы очень сложно. | | | | | |Правда, кому и зачем пришло бы в голову нападать на Окленд, представить | |довольно трудно. Надо сказать, что даже сегодня Окленд по виду | |напоминает очень большую деревню. Подобное впечатление создается из-за | |того, что жители города в основном предпочитают маленькие уютные | |одноэтажные домики. Небоскребов нет и в помине, а несколько высотных | |зданий, расположенных в центре, погоды не делают. Даже телебашня здесь, | |хотя и выглядит очень стильно, похвастаться особой высотой не может. | |Несмотря на то что Небесная башня (именно так называется это сооружение)| |поднимается всего на 328 метров над городом, она остается самым высоким | Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 |
ИНТЕРЕСНОЕ | |||
|