Курсовая работа: Оценка бизнеса затратным подходом

ПН = 13780368 руб.

Установим допуск «на вакансии и недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит:

П = 2296728 руб.

Таким образом, величина действительного валового дохода составит:

ДВД = 6890184 руб.

3. Для получения чистого операционного дохода (ЧОД) оценщик проводит анализ расходов.

Анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, не зависящие от степени загруженности объектов собственности; операционные (эксплуатационные) расходы – расходы на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода; резерв на замещение (при оценке учитывается). Таким образом, общий список расходов состоит из следующих основных статей:

Налог на имущество (2 %) – 459346 руб.

Коммунальные платежи (5 руб. за кв. м. в месяц) – 655740 руб.

Страховые платежи (2 %) – 459346 руб.

Резервы на капитальный ремонт (1,2 %) – 275608 руб.

Резервы на текущий ремонт (1,1 %) – 252640 руб.

Расходы на управление объектом (10 %) – 2296728 руб.

ЧОД = 741828 руб.

4. Определяем  ставку капитализации.

В данной курсовой работе для расчета ставки капитализации используется метод кумулятивного построения, исходя из которого  процентная ставка  может быть разбита на четыре составляющие:

·  Безрисковая составляющая – 12%,

·  Компенсация за риск – 5%,

·  Компенсация за низкую ликвидность – 3%,

·  Компенсация за управление инвестициями – не учитываем,

·  Суммарное значение ставки капитализации – 20%.

Формула для расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:

С = ЧОД/СК

Таблица 4.

Расчет стоимости недвижимости методом прямой капитализации.

Потенциальный валовый доход	22967280 руб.
Действительный валовый доход	6890184 руб.
Эксплуатационные расходы	3940061 руб.
Чистый операционный доход	2950123,2руб.
Ставка капитализации	20 %
Стоимость объекта	14750616 руб.

 На основе данных таблицы 4. рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная методом капитализации дохода, составляет  14750616 руб.

 

2.1.3 Оценка недвижимости методом сравнения продаж.

Данный метод основывается на том, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на рынке недвижимости на аналогичной или схожее имущество.

Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью. На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стало сокрытие данных об условиях продажи и реальной цене объекта. Предложений о продаже подобных объектов не было найдено. Поэтому не было возможности применить данный метод на практике.

Исходя их стоимости недвижимости, определенной затратным и доходным подходам Цобосн = 11643860 руб.

2.2. Определение стоимости оборотных активов предприятия.

2.2.0 Запасы и затраты предприятия.

2.2.1. Запасы материальных ресурсов группируются в соответствии с их ликвидностью для выявления размера неликвида в целях дальнейшего списания. Оценка стоимости запасов материальных ресурсов предприятия затратным методом в рамках затратного подхода осуществляется на основе финансовых документов по цене их приобретения. В нашем случае она составляет  – 151200 руб.

Применяя рыночный метод к оценке стоимости запасов материальных ресурсов предприятия запасы оцениваем по текущим рыночным ценам. Исходя из этого, можно сделать вывод, что реализовать без потери стоимости представляется возможным 70 % материальных ресурсов, т. е. – 105840 руб. С частичной потерей стоимости 20 %, т. е. – 30240 руб., остальные 10 % являются неликвидными и списываются. Таким образом, рыночная стоимость запасов составляет:

С = 136080 руб.

Цобосн = 142128 руб.

2.2.2. Оценка стоимости готовой продукции осуществляется по производственной себестоимости и составляет 12600 руб.

2.2.3. Незавершенное производство оценивается по фактическим затратам и составляет 6112800 руб.

2.2.4. Расходы будущих периодов оценивается по стоимости их возможного погашения, и составляют 259500 руб.

2.3. НДС по приобретенным ценностям. Сумма статьи НДС по приобретенным материальным ценностям подтверждаются наличием соответствующих документов (счет-фактура), оценивается по балансовой стоимости и составляет 32400 руб.

2.4. Дебиторская задолженность.

В активах баланса оцениваемого предприятия числится только краткосрочная дебиторская задолженность. Для оценки дебиторской задолженности был проведен её анализ. Составлялся список дебиторов, определялся срок возврата долга, анализировались возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. 90% суммы дебиторской задолженности признана реальной к получению, оценена по текущей стоимости и составляет 5519340 руб. 10% величины дебиторской задолженности (613260 руб.) признана сомнительной (безнадежной) к получению и списана с баланса предприятия.

 

2.5. Денежные средства оцениваются по их балансовой стоимости и составляют 2563500 руб.

 

2.6. Оценка стоимости кредиторской  задолженности.

Изучение структуры краткосрочной задолженности позволило сделать вывод: корректировку данной статьи проводить не следует, так как платежи по этим задолженностям являются обязательными.

Величина кредиторской задолженности принята по балансу предприятия без корректировок и составляет 11266200 руб.

Корректировка баланса предприятия

Актив
	Балансовая стоимость	Рыночная стоимость
I. Внеоборотные активы
1.1.Нематериальные активы
1.2. Основные средства	9948000	9703217
1.3.Незавершенное производство
1.4. Долгосрочные финансовые вложения
Итого IА:	9948000	9703217
II.  Оборотные активы
2.1. Запасы и затраты	5670000	5662440
2.2. НДС	27000	27000
2.3. Дебиторская задолженность	5110500	4599450
2.4. Денежные средства	2563500	2563500
2.5. Краткосрочные финансовые вложения
Итого IIА	13371000	12852390
Итого ВБ	23319000	22555607
Пассив
III. Капиталы и резервы
3.1. Уставный капитал	7500	7500
3.2. Добавочный капитал	12148500	12148500
3.3. Резервный капитал
3.4. Фонд социальной сферы
3.5. Нераспределенная прибыль (убыток) прошлых лет	1774500	1011107
3.6. Нераспределенная прибыль (убыток) текущего года
Итого IIIП	13930500	131671107
IV. Долгосрочные пассивы
V. Краткосрочные пассивы
5.1. Краткосрочная кредиты
5.2. Краткосрочная кредиторская задолженность	9388500	9388500
Итого VП	9388500	9388500
Итого ВБ	23319000	22555607

Вывод: Рыночная стоимость ООО «Вахидас», рассчитанная методом чистых активов составляет 131671107 руб.

Заключение

По итогам проведенных исследований можно сделать следующие выводы: затратный подход к оценке стоимости бизнеса основывается на анализе баланса предприятия, что дает возможность сформировать объективную оценку, а также является наиболее достоверным в условиях нестабильной российской экономики по сравнению с доходным и сравнительным подходами к оценке, что  обусловлено наличием достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.

Метод чистых активов, использованный в данной курсовой работе, позволяет оценить предприятие с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим. Для определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия все активы предприятия оценивались по рыночной стоимости и из полученной суммы вычиталась стоимость обязательств предприятия.

Корректировка статей актива баланса проводилась по следующим основным направлениям: здания, запасы, дебиторская задолженность.

Оценка зданий проводилась двумя подходами: затратным и доходным (методом капитализации дохода). При оценке зданий затратным подходом не учитывалась рыночная стоимость земельного участка, так как права на собственность в отношении земли не были оформлены.

Для оценки недвижимости методом капитализации дохода был проведен анализ ставок арендной платы помещений аналогичного типа.

Оценка запасов материальных ресурсов предприятия проводилась затратным подходом – по цене их приобретения и рыночным подходом – по текущим рыночным ценам.

Проанализировав дебиторскую задолженность, была исключена та её часть, которая являлась сомнительной, т.е. нереальной к получению.

В результате изучения краткосрочных обязательств предприятия был сделан вывод, что корректировку данной статьи проводить не следует, поскольку платежи по ней являются обязательными.

Таким образом, оценочная стоимость ЗАО «Вахидас» составляет 270976,07 тыс. руб.

Список литературы

1.  Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА – М,1997.

2.  Ковалев А.Г. Как оценить имущество предприятия. – М.: Финстатинформ, 1996.

3.  Ковалев В.В. Финансовый анализ – М.: Финансы и статистика, 1998.

4.  Оценка бизнеса: Учебник/Под редакцией Грязновой А.Г. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512с.