Контрольная работа: Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом

Местоположение. Пространственно – территориальные корректировки размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик: транспортная доступность, состояние природно – антропогенной среды, развитость социально – бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д.

Один из вариантов расчета корректировки местоположения – с помощью коэффициента относительной ценности.

Кроме основных корректировок имеются и другие корректировки, влияющие на стоимость объекта оценки. Набор показателей, которые влияют на стоимость объекта недвижимости, есть коэффициент относительной ценности для различных видов функционального использования.[8]

Для расчета коэффициента относительной ценности территории были выбраны по аналогии с Государственной кадастровой оценкой земель поселений 53 интегральных показателя (Методика опубликована и находится в открытом доступе на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (http://www.goscomzem.ru/document/document.asp?id=5aa5-37d7-1312&documentId=12)).

Расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) участка включает в себя четыре этапа. На первом этапе заполняются анкеты, используемые для расчета вклада оценочных показателей в величину коэффициента относительной ценности участка. На втором этапе анкеты обрабатываются с использованием специального программного комплекса с использованием метода анализа иерархий.

В Методике используется трехуровневая иерархия: 1 уровень – интегральные показатели; 2 уровень – групповые показатели; 3 уровень – оценочные показатели. Результатом обработки анкетных данных является величина вклада каждого оценочного показателя в коэффициент относительной ценности участка для соответствующего вида использования.

Третий этап заключается в определении коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие. В расчет включаются показатели, описывающие доступность объектов влияния и показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием.

Показатели, описывающие доступность объектов, учитываются с соответствующим коэффициентом. Так показатели, описывающие транспортную доступность объектов, влияющих на величину коэффициента относительной ценности, учитываются с коэффициентом 1 – при 5 минутной доступности, с коэффициентом 0,5 – при 10 минутной доступности и с коэффициентом 0 – при доступности свыше 10 минут. Временное выражение транспортной доступности определяется в результате анкетирования для каждого поселения. Радиус доступности для объектов, характеризующих уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения, определяется в соответствие со СНиП 2.07.01-89*.

Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру участка, а также показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием (например, наличие архитектурно-планировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно.

Показатели, учитывающие состояние окружающей среды, эстетическую, историческую ценность застройки, ландшафтную ценность территории описываются на основании информации, предоставленной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Уфы.

Коэффициент присутствия учитывается со знаком “минус” в случае отрицательного (снижающего ценность) влияния оценочного показателя на величину коэффициента относительной ценности, со знаком “плюс” - при его положительном влиянии.

На заключительном, четвертом этапе производится собственно расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) с использованием результатов полученных на предыдущих этапах.

Расчет производится по формуле:

 где:

 - коэффициент относительной ценности недвижимости

ki - коэффициент присутствия i-го оценочного показателя;

kеj - коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочного показателя;

bi, bj – удельные веса соответствующих оценочных показателей.

В результате обработки анкет данных экспертов для объектов недвижимости различных видов функционального использования. В дальнейших расчетах коэффициента относительной ценности недвижимости участвуют только те показатели, которые имеют большее влияние на создание стоимости объекта оценки, в сумме они составляют 80%. Таким образом, следующие значения вклада оценочных показателей в коэффициент относительной ценности (в порядке убывания значения вклада) участвуют в расчетах.

Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяли влияния на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость.

·  Группа капитальности

Группа капитальности по объекту оценки и объектам аналогам определяется на основании сборника УПВС «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий». Корректировка так же определяется по сборнику УПВС в коэффициентном выражении.[9]

Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий. Капитальность зданий:

·  Состояние (износ) здания

Корректировка проводилась, на основании сайта http://www.appraiser.ru/, и определяется как средний процент износа по каждому объекту аналогу индивидуально.[10]

Оценка состояния	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, %
Новое	Новое, построенное и еще не эксплуатировавшееся, в отличном состоянии	0 - 5
Очень хорошее	Практически новое, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта .	10-15
Хорошее	Бывшее в эксплуатации, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	20 - 25 30-35
Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации, требующее ремонта	40 - 45 50-55 60
Условно пригодное	Бывшее в эксплуатации в состоянии пригодном для эксплуатации, но требующее значительного ремонта	65 - 70 75-80
Неудовлетворительной	Бывшее в эксплуатации, требующее капитального ремонта	85 - 90
Негодное к применению	Недвижимость, в отношение которой нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из неё извлечь.	97,5 - 100

·  Качество внутренней отделки

Корректировка проводится на основании сайта http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html .

Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Вы можете выбрать комплексный ремонт квартиры и офиса в ценовом диапазоне, соответствующем размерам Вашего бюджета.

Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.[11]

Наименование диапазона	Ценовой интервал, руб./м2	Примечания
Косметический	3000-4499	Если Вы хотите слегка оживить окружающий интерьер, то этот вариант, то, что Вам нужно. Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: ·  малярные работы; ·  замену выключателей и электророзеток; ·  отделку и покраску окон, подоконников, дверей; ·  и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами, и, как следствие, система предоставляемых гарантий минимальна.
Экономичный	4500–5999	В случае если Вы хотите частично изменить окружающую обстановку вашего офиса или квартиры, то Вам отлично подойдет данный вид ремонта, включающий в себя, в частности, следующие работы: ·  частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; ·  частичная замена электротехнического оборудования; ·  и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. На все работы производимыми по данному классу ремонта мы предоставляем гарантию 18 месяцев.
Капитальный ремонт	6000-7999	Вы хотите «со вкусом» отделать свой коттедж или квартиру? Вы хотите работать в современном офисе? Этот вид ремонта создан специально для Вас! Если у Вас нет четкого видение интерьера, выполнению работ предшествует дизайн проектирование с обязательным составлением пакета технической документации. Обычно, данный вид ремонта, связан с: ·  частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; ·  выравниванием и оштукатуривание стен, потолко и откосов; ·  частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; ·  установкой новых дверей и окон; ·  остеклением и утепление балконов и лоджий; ·  устройством двухуровненных подвесных потолков; ·  монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; ·  полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; ·  частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; ·  укладкой напольных покрытий; ·  и некоторые другие работы. На данный вид ремонта распространяется гарантия 24 месяца!
Люкс	8000-10999	Вам хотите выгодно подчеркнуть Ваш бизнес — статус в глазах Партнеров и всю серьезность Вашей компании? Вы предпочитаете жить в действительно «своем», не похожим ни на чье, «пространстве»? Тогда этот вид ремонта идеально подойдет Вам, и все потому, что он производится по дизайн проекту, специально разработанному для Вас, и учитывает все Ваши предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор. Включает в себя, по желанию Заказчика: ·  перепланировку помещений; ·  выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; ·  демонтаж и возведение перегородок; ·  отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; ·  установку новых дверей, окон; ·  остекление и утепление балконов и лоджий; ·  устройство многоуровненных подвесных потолков; ·  монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; ·  полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; ·  монтаж систем вентиляции и кондиционирования; ·  укладку напольных покрытий; ·  и многие другие работы. Подчеркивая высокое качество ремонта, при выборе ремонта класса «люкс» мы имеем возможность предложить Вам гарантию, существенно превышающую, чем наши конкуренты — 2,5 года!
Эксклюзив	От 11000	Данный вид ремонта реализует Ваши самые смелые ожидания об интерьере Вашей мечты в реальности и включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Вас дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике. Подчеркивая эксклюзивность ремонта и высокое качество работ мы, впервые в России, предлагаем уникальную систему гарантий на ремонт – 36 месяцев, а в отдельных случаях и больше.

Объекту оценки и подобранным объектам аналогам присваивается соответствующий каждому вид категории ремонта и средняя стоимость данного ремонта. Корректировка рассчитывается как разница между стоимостью ремонта объекта оценки и подобранных объектов аналогов.

·  Этажность

Корректировка на этажность проводится на основании метода парных продаж. На основании проведенных ниже расчетов (аналоги - см. Приложение) было выявлено, что коэффициент для данной корректировки принят в размере 0,67.[12]

Аналоги	Местоположение	Этажность	Стоимость, руб/кв. м.	Коэффициент	Среднее значение
1	Бакалинская, 48	1 этаж	40000	0,73	0,67
		цоколь (подвал)	29000
2	Цурюпы 17	1 этаж	65000	0,62
		цоколь (подвал)	40000
3	Менделеева 225	1 этаж	40000	0,68
		цоколь (подвал)	27000

·  Размер площади

Корректировка проводится на основании «поправки Мисовца», опубликованной на сайте www.appraiser.ru с учетом сборника УПВС

Формула расчета единичной стоимости аналога по УПВС выглядит так:

ЕСа = ЕСлг + (Sa - Sлг)*(ЕСпг - ЕСлг)/(Sпг - Sлг), где:

ЕСа - единичная стоимость аналога;

ЕСлг - единичная стоимость левой границы;

ЕСпг - единичная стоимость правой границы;

Sa - площадь аналога;

Sпг - площадь правой границы;

Sлг - площадь левой границы.

Общая формула для расчета стоимости аналога с поправкой на масштабность:

САп = СА * ЕСо/ЕСа, где:

САп - стоимость аналога с поправкой;

СА - исходная стоимость аналога;

ЕСо - единичная стоимость объекта оценки;

ЕСа - единичная стоимость аналога.

Сводим обе формулы в одну целую:

САп = СА * ЕСо/[ЕСлг + (Sa - Sлг)*(ЕСпг - ЕСлг)/(Sпг - Sлг)]

·  Наличие и состояние инженерных коммуникаций

Корректировка проводится по методике оценки недвижимости при использовании сборников УПВС. Величина корректировки зависит от наличия внутренних сантехнических и электротехнических устройств и величины удельного веса их по сборнику УПВС соответствующего объекта.

[13]

 

Используемая литература

1.  Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 06.08.1998 № 135-ФЗ

2.  Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

3.  Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО N 1)"

4.  Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 257 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"

5.  Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений

6.  Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с.

7.  Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязновой, М. А.Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2006. - 493 с.

8.  Оценка стоимости недвижимости / под ред. С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, О.Е. Медведева,. - М. :ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

9.  Сайт http://www.expert-russia.ru/

10.  Сайт http://andronika.on.ufanet.ru/

11.  Сайт http://www.appraiser.ru/

[1] Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А.Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2006. - 493 с.

[2] Оценка недвижимости / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с.

[3] Сайт http://www.expert-russia.ru/

[4] Сайт http://www.expert-russia.ru/

[5] Оценка стоимости недвижимости / под ред. С. В. Грибовский, Е. Н. Иванова, О. Е. Медведева,. - М. :ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

[6] Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А.Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2006. - 493 с.

[7] Оценка недвижимости / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с.

[8] Оценка недвижимости / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.: КНОРУС, 2010 – 752с.

[9] Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений

[10] Сайт  http://www.appraiser.ru/

[11] Сайт  http://andronika.on.ufanet.ru/

[12] http://www.ufa.irr.ru/

[13] Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений