Дипломная работа: Анализ рынка недвижимости

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов – стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

2.1.1 Исследование рынка недвижимости по категориям

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

ü индивидуальность ценообразования;

ü высокий уровень транзакционных издержек;

ü важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

ü высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;

ü многообразие рисков;

ü низкая ликвидность товара на рынке;

ü слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

·  труднодоступность достоверной информации;

·  ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

·  многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка

·  влияние внешних факторов (кризис).

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены, и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных, как оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти (т.е. те районы, которые обладают наибольшей проходимостью). Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации (бизнес-центры): для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы. С точки зрения социального благосостояния это наиболее удачное решение, чтобы разгрузить пробки в центре, что отличительно от Москвы.

3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

·  для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

·  для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях;

·  для предприятий, торгующих товарами среднего класса, выгодно располагаться в местах с наибольшей проходимостью;

·  для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным. Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы. Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

2.1.2 Рыночный сравнительный подход в оценке недвижимости: метод парных продаж

Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

·  Сбор информации – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно;

·  Анализ достоверности информации и её применимости – об аналогах недавно проданных объектах, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом;

·  Заключение о стоимости оцениваемого объекта – корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

·  Оценка точности полученного результата - установление стоимости объекта оценки путём согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Преимущества сравнительного подхода:

1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей

2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

3.  Статически обоснован

4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов

5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.  Различия продаж

2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж

3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки

4.  Зависимость от активности рынка

5.  Зависимость от стабильности рынка

6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Для отдельных видов недвижимости её особые характеристики оказывают различное влияние на стоимость. При использовании рыночного подхода необходимо выделять достоверные параметры и единицы сравнения оцениваемого и сопоставимых объектов для корректного внесения поправок в цены продаж, поскольку корректировки по второстепенным (с точки зрения влияния на стоимость) отличиям сопоставимого объекта от оцениваемого снижают точность окончательного результата.

Для квартир основным параметром могут стать общая площадь и количество комнат.

Для индивидуальных загородных домов важную роль играют этажность, тип отдели, удалённость от города, наличие коммуникаций, близость к транспортным магистралям, престижность территории.

Для жилых комплексов основным параметром сравнения оценщику выступают количество квартир каждого типа в таком комплексе.

При определении параметров сравнения оценщику необходимо выделить основные, оказывающие главное влияние на цену параметры, содержащие основную информацию о стоимости.

Метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать её в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Первым элементом сравнения является местоположение участка и связанное с ним окружение, инфраструктура, природная среда и т.п. Для определения поправки выявляются все принимаемые рынком различия в окружении и все следствия различий.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1.  Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, т.к. полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3.  Условия продажи и время продажи.

4.  Местоположение.

5.  Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчёт и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчётов с учётом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. поправка на условия финансирования;

2. поправка на особые условия продаж;

3. поправка на время продажи;

4. поправка на местоположение;

5. поправка на физические характеристики.

2.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке

Вопрос сравнительных преимуществ жилья на первичном и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники.

Что же всё-таки следует понимать под категорией «вторичное жилье» - если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье — хоть и совершенно новое — уже считается при реализации вторичным. Аналогичная ситуация — с жильем, которое перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в этих случаях разницы нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления". А если говорить о домах, которые стоят по 10-15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно «пощупать» — значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью застройщиков и т.д. Во-вторых, проще подобрать жилье в интересующем месте, поскольку географический объем предложения новостроек и «вторички» несопоставим. Недостатков же у "старой" квартиры может найтись значительно больше двух.

Приобретая жилье в новостройке, мы получаем современную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого «сомнительного» прошлого. Необходимо обратить внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности, т.е. при желание покупателя можно разбить стены (если они не несущие), и сделать планировку по вашему усмотрению.

К недостаткам «первички» логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения — ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном.

Ещё одним недостатком является то, что, как правило, новостройки дешевле вторичного жилья по стоимости квадратного метра, зато на вторичном рынке «есть возможность сразу оценить социальный состав жильцов подъезда или всего дома». К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически сразу после приобретения.

Про стоимость первичного "квадрата" это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра постоянно растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительно меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки — ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6