Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

а) устранимый___;

б) неустранимый___.

III. Внешнее устаревание.

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа___.

Плюс: стоимость земельного участка___.

Плюс: предпринимательская прибыль___.

Итого:

Оценка стоимости при затратном подходе____.

Оценка износа

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния

объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется

как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной

рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ

подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ

внешнего воздействия.

Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения

строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он

выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении,

поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как

исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ,

который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя

плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной

эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на

его исправление меньше; чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие

относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по

сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно

вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным

требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д.

Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный

износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших

или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает

величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ

считается неисправимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением

ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применяются следующие методы.

1. Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов

износа.

Результаты оценки износа приведены в таблице.

|Физический износ, $ | |

|устранимый, $ | |

|неустранимый, $ | |

|Функциональный износ, $ | |

|устранимый, $ | |

|неустранимый, $ | |

|Внешний износ, $ | |

|Накопленный износ, $ | |

Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.

Расчет физического износа

Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления

элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление

которых в настоящее время практически невозможно или экономически

нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы

делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего

здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание.

Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной

восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого

физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя

добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.

В условиях крайне ограниченного срока на проведение комплекса

исполнительных действий, недостатка информации, необходимой для объективной

оценки объекта оценки, приведенные выше методы не всегда возможно

применить. В таких случаях оценщик может применить метод укрупненной оценки

физического износа.

Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в

ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его

осмотре оценщиком. При выполнении этой работы полезно учитывать

рекомендации, сформулированные в учебнике для строительных вузов:

«Реконструкция зданий». Кутуков В.Н. М.: Высшая школа, 1981.

Эти рекомендации приведены в таблице:

Таблица

|Физический |Состояние несменяемых |Состояние внутренних |

|износ (в %)|конструкций зданий |конструктивных элементов |

|0-20 |Повреждений и деформаций нет.|Полы и потолки ровные, |

| |Нет также следов устранения |горизонтальные, трещины в |

| |дефектов |покрытиях и отделке |

| | |отсутствуют |

|21-40 |Повреждений и дефектов, в том|Полы и потолки ровные, на |

| |числе и искривлений, нет. |потолках возможны волосяные |

| |Имеются местами следы |трещины. На ступенях |

| |различных ремонтов, в |лестниц небольшое число |

| |том числе небольших трещин|повреждений. Окна и двери |

| |в простенках и перемычках. |открываются с некоторым |

| | |усилием. |

|41-60 |Имеется много следов ремонтов|Полы в отдельных местах |

| |трещин и участков наружной |зыбкие и с отклонениями от |

| |отделки. Имеются места |горизонтали. В потолках много|

| |искривления горизонтальных |трещин, ранее заделанных и |

| |линий и следы их ликвидации. |появившихся вновь. Отдельные |

| |Износ кладки стен |отставания покрытия пола |

| |характеризуется трещинами |(паркета, плиток). Большое |

| |между блоками. |число поврежденных ступеней. |

|61-80 |Имеются открытые трещины |Большое число отклонений от |

| |различного происхождения, в |горизонтали в полах. Массовое|

| |том числе износа и перегрузки|повреждение и отсутствие |

| |кладки поперек кирпичей. |покрытия пола. В потолках |

| |Большое искривление |много мест с обвалившейся |

| |горизонтальных линий и |штукатуркой. Много |

| |местами отклонение стен от |перекошенных окон и дверей. |

| |вертикали. |Большое число поврежденных |

| | |ступеней, перекосы маршей, |

| | |щели между ступенями. |

|81-100 |Здание в опасном состоянии. |Полы с большими перекосами и |

| |Участки стен разрушены, |уклонами. Заметные прогибы |

| |деформированы в проемах. |потолков. Окна и с гнилью в |

| |Трещины по перемычкам, |узлах и брусьях. В маршах |

| |простенкам и по всей |лестниц не хватает ступеней и|

| |поверхности стен. Возможны |перил. Внутренняя отделка |

| |большие искривления |полностью разрушена. |

| |горизонтальных линий и | |

| |выпучивание стен. | |

Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда

информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания

выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем

данные противоречат физическому состоянию здания.

Этот метод прост и требует минимум времени для оценки, но его

недостатком является относительно невысокая точность. Этот недостаток

компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная

цена торгов, которая выравнивается в процессе торгов до минимальной цены

рынка на аналогичные объекты.

2. Метод сравнения продаж

В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как

разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на

дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является

наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости

свободных участков земли.

Результаты применения данного метода приведены в таблице.

Алгоритм расчета износа рыночным методом

• Сбор информации.

• Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (Ссу ).

• Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам

(Ссзд).

• Ссзд = Ссн – Ссу , где Ссн — рыночная стоимость сопоставимого

объекта.

• Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа

(Ссзд.восс.).

• Суммарный износ сопоставимого объекта (Исзд).

• Эффективный возраст сопоставимого объекта (Тсэф).

• Среднегодовой износ сопоставимого объекта:

Износ(и) = Исзд / Тсэф

• Среднегодовой коэффициент износа:

Кзд = Исзд / Ссзд.восс.

3. Метод срока жизни

• Эффективный возраст (Тэф) / Срок экономической жизни (Тэк) = Изд /

Сзд.восс. = накопленный износ.

• Тэф = Тэк — оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк).

• Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таблице.

|Стоимость участка земли, $ | |

|Стоимость восстановления (замещения), $| |

|Накопленный износ, $ | |

|Стоимость объекта недвижимости, $ | |

Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной

стоимости недвижимости

Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП) основан на прямом

сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами

недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МПСАП:

• спрос и предложение;

• замещение;

• пропорциональность;

• зависимость.

Применение МПСАП

МПСАП применяется, когда имеются данные об относительно недавних

надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных

трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются,

МСАП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению

стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик

при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными

характеристиками (односемейные жилые дома).

МПСАП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости

объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных

участков.

Преимущества МПСАП:

• наиболее простой подход;

• статистически обоснованный;

• предлагает методы корректировки;

• обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПСАП:

. требует активного рынка;

. сравнительные данные не всегда имеются;

. требует внесения поправок, большое количество которых оказывает

влияние на достоверность результатов;

. основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МПСАП предлагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее

сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому

отобранному объекту.

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного

анализа по каждой единице.

4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в

соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к

показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

. публичные записи (данные регистрационных служб);

. данные страховых компаний;

. информационные службы;

. периодические издания по недвижимости;

. данные брокеров по недвижимости;

. данные, предоставляемые участниками сделок;

. архивы оценщика.

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые

определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся

по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5. Местоположение.

6. Физические характеристики объекта.

7. Экономические характеристики объекта.

8. Использование объекта.

9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах),

процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные

сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного

конкретного сегмента.

При продаже земли это:

• цена за сотку, гектар;

• цена за 1 м2;

• цена за 1 метр по фасаду;

• цена за лот;

• цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

. цена за 1 м2 общей площади здания;

. цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;

. цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2);

. цена за 1 м3;

. цена за единицу недвижимости (дом, комната);

. цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место,

место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

• анализ парных продаж;

• статистический анализ;

• графический анализ;

• трендовый анализ;

• анализ вторичных данных.

Качественные:

• относительный сравнительный анализ;

• метод общей группировки;

• персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к

оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан

сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и

оцениваемый.

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация

Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней)

стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и

возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в

конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины

учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2 ) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода.

Принципы, лежащие в основе ДП:

• ожидания;

• замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости,

приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход

(ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

• упрощенный баланс;

• отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для

задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре

уровня доходов.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

• минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

• плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта

недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

• минус текущие операционные расходы (ТОР);

• минус резерв на замещение (РЗ). (TOP + РЗ = ОР — операционные

расходы).

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

• минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной

суммы;

• минус капитальные затраты (Кз):

• капитальный ремонт;

• капитальные резервы;

• арендаторские доделки;

• комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на

собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = I / R ,

где / — чистый доход (ЧОД); V — стоимость объекта недвижимости; R —

коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило,

путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации R;

3) разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

• простота расчетов;

• мало предположений;

• отражение состояния рынка;

• дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего

объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и

долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

• отсутствует информация о рыночных сделках;

• неприменимы теоретические методы определения R;

• объект не находится в режиме стабильного функционирования

(строительство или реконструкция);

• объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного

бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).

3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного

капитала).

4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

R = RON + ROF ,

где RON — ставка дохода на капитал; ROF — коэффициент капитализации

(возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

• компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

• компенсация за риск (в том числе страновой);

• компенсация за низкую ликвидность;

• компенсация на инвестиционный менеджмент;

• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6

МЕНЮ

Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

ИНТЕРЕСНОЕ